Teilungültigkeit eines Jahresabrechnungsbeschlusses muss sich aus der Gerichtsentscheidung erkennen lassen

Leitsatz

• Teilungültigkeit eines Jahresabrechnungsbeschlusses (hier: unklare Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung) muss sich aus der Gerichtsentscheidung erkennen lassen
• Keine verbindliche Verbrauchserfassung hinsichtlich der Wasser- und Abwasserkosten bei ungeeichten Zählern

Normenkette

§ 28 WEG; § 7 HeizKV; § 25 Abs. 1 Nr. 1a Eichgesetz

Kommentar

1. Wird ein Eigentümerbeschluss über die Genehmigung einer Jahresabrechnung teilweise für ungültig erklärt, muss der Umfang der Ungültigkeit aus der gerichtlichen Entscheidung eindeutig zu erkennen sein. Vorliegend wurde vom LG nicht zwischen der Gesamtjahresabrechnung und den Einzelabrechnungen unterschieden. Bei den Heizkosten und den Warmwasserkosten, deren Position vorliegend antragstellerseits gerügt wurde, können sich Auswirkungen auch auf die übrigen Positionen der Jahresabrechnung ergeben.

   Nach § 7 Abs. 2 HeizKV gehören zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage neben den Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung u.a. die Kosten des Betriebsstroms, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, ihrer regelmäßigen Prüfung und Reinigung sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz. In der vorliegenden Gesamtabrechnung sowie in der Einzelabrechnung des Antragstellers sind neben den so bezeichneten Heizkosten etwa auch die Kosten für den Allgemeinstrom und für den Kaminkehrer gesondert ausgewiesen und nach Miteigentumsanteilen verteilt worden. Bei einer Abrechnung nach der Heizkostenverordnung sind auch derartige Kosten, soweit sie auf die Heizungsanlage entfallen, in die Kostenverteilung mit einzubeziehen. Nach der landgerichtlichen Entscheidung blieb es vorliegend unklar, ob sich die Aufhebung auf alle Positionen bezieht, welche Heizkosten nach § 7 Abs. 2 HeizKV darstellen. Weiterhin blieb unklar, ob der Abrechnungsposten "Heizkosten" auch die Kosten der Warmwasserversorgung betrifft; insoweit wäre bei den einzustellenden Kosten wiederum § 8 Abs. 2 HeizKV zu beachten.

2. Hinsichtlich der Kosten für Wasser/Abwasser war jedoch eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht möglich, da der Eichzeitraum der Kaltwasserzähler abgelaufen war. Eine verbindliche Verbrauchserfassung durch die Verwendung ungeeichter Zähler kann nicht erfolgen. Nach § 25 Abs. 1 Nr. 1a EichG dürfen ungeeichte Zähler im geschäftlichen Verkehr, wozu auch die Verrechnung des Energie- und Wasserverbrauchs innerhalb einer Wohnanlage gehört (vgl. BayObLG v. 23.4.1998, 2Z BR 41/98, ZMR 1998, 580), nicht verwendet werden; Zuwiderhandlungen können als Ordnungswidrigkeiten geahndet werden (§ 19 Abs. 1 Nr. 3 und Abs. 4 EichG). Insoweit kann es dann auch nicht auf die Funktionsfähigkeit der Zähler ankommen. Die Situation ist hier gleich zu behandeln mit der nicht vorhandener Zähleinrichtungen. Die Kostenverteilung hat hier dann vereinbarungsgemäß nach Miteigentumsanteilen zu erfolgen.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 23.03.2005, 2Z BR 236/04BayObLG v. 23.3.2005, 2Z BR 236/04, ZMR 12/2005, 969