Teppichboden – mietvertragliche Regelungen / 2.2 Die Rechte des Vermieters

2.2.1 Die Reinigung des Teppichbodens

Pflicht des Mieters zur Reinigung

Den Mieter trifft die Pflicht, die Mietsache zu schonen und pfleglich zu behandeln, sodass er verpflichtet ist, die Teppichböden einer regelmäßigen Reinigung zu unterziehen. Dementsprechend ist diese Verpflichtung begrenzt auf eine übliche Reinigung. Der BGH versteht hierunter die Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz, vergleichbar mit dem Abwischen verschmutzter Heizkörper, Fenster und Türen.^[1] Die übliche Reinigung ist also auf eine solche mit dem Staubsauger begrenzt. Vom Mieter kann deshalb nicht verlangt werden, regelmäßig chemische Reinigungen durchzuführen.^[2] Deshalb wird der Mieter auch nicht für verpflichtet gehalten, Schmutz- und sonstige Flecken selbst nach jahrelanger Nutzung zu entfernen.^[3]

Achtung

Frist zur Schadensbeseitigung setzen

Eine durch vertragsgemäßen Gebrauch entstehende Abnutzung trägt der Vermieter. Davon ist aber nicht auszugehen bei Schäden durch Substanzverlust oder Verunreinigungen durch übermäßigen Gebrauch oder Flecken durch nicht vertragsgemäße Nutzung (z. B. Rotweinflecken).

Wichtig ist, dass dem Mieter eine Frist zur ordnungsgemäßen Reinigung des Teppichbodens gesetzt wird, wenn dieser seiner Pflicht nicht nachkommt. Anderenfalls geht der Anspruch auf Schadensersatz, gerichtet auf die Kosten der Reinigung, verloren.

[1] BGH, Urteil v. 8.10.2008, XII ZR 15/07, NZM 2009, 126; Lehmann/Richter, NZM 2009, 349, 352.

[2]

Zur vertraglichen Reinigungspflicht s. Mietvertragliche Regelungen.

[3] AG Braunschweig, Urteil v. 1.4.1986, 115 C 741/86 (4), WuM 1986, 310.

2.2.2 Entfernung des Teppichbodens bei Vertragsende

Der Mieter ist nach Beendigung des Mietvertrags zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet (§ 546 Abs. 1 BGB). Hierzu gehört, mieterseits verlegte Teppichböden zu entfernen, auch wenn sie fest verklebt wurden.^[1]

Wichtig

Inhalt der Rückgabeverpflichtung

Inhalt der Rückgabeverpflichtung ist die Beseitigung aller Einbauten und Einrichtungen, die der Mieter in das Mietobjekt eingebracht hatte.^[2] Deshalb ist der ursprüngliche Zustand der Mietsache wieder herzustellen.^[3]

Im Einzelfall kann die Pflicht zur Beseitigung des Teppichbodens entfallen, z. B. wenn durch die Verlegung des Belags erst ein vertragsgemäßer Zustand geschaffen wurde.^[4] Die Betonung liegt dabei aber auf "vertragsgemäß", sodass es beispielsweise darauf ankommt, ob der Vermieter zu Mietbeginn den Teppichboden versprach und dennoch nicht verlegte. Gleiches gilt, wenn der Vermieter der Verlegung eines von ihm nicht geschuldeten Bodenbelags durch den Mieter zustimmte und auf die Entfernung bei Vertragsende verzichtet hatte.

[1] So bereits LG Mannheim, Urteil v. 19.12.1974, 12 S 48/74, WuM 1976, 181.

[2] Gather, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 546 BGB Rn. 45.

[3] KG Berlin, Urteil v. 9.2.1998, 8 U 5377/96, NZM 1999, 612.

[4] Gather, a. a. O., Rn. 49.

2.2.3 Beschädigung des Teppichbodens durch den Mieter

Dem Vermieter steht ein Anspruch auf Schadensersatz zu, wenn der Mieter den Teppichboden des Vermieters beschädigt. In der Praxis spielen dabei

• Schäden aufgrund Tierhaltung wie zerschlissene Bodenbeläge,
• nicht mehr zu entfernende Flecken,
• Brandlöcher,
• extensives Rauchen^[1],
• Verschneidungen und dgl.

eine hauptsächliche Rolle.

Die Schadenshöhe und ihre Feststellung

Probleme ergeben sich in diesem Zusammenhang häufig mit der Schadenshöhe und deren Feststellung.

Achtung

Abzug "neu für alt"?

In den wenigsten Fällen ist der Vermieter mit einem Verlangen auf Ersatz der vollen Kosten einer Neuverlegung erfolgreich. Meist ist schon einige Zeit seit der Verlegung verstrichen.

Der Geschädigte (hier: der Vermieter) soll durch das Erneuern des Teppichbodens durch den Mieter und die damit verbundene Wertverbesserung nicht besser als zuvor gestellt werden.^[2] Wird eine alte Sache durch eine neue ersetzt, erlangt der Geschädigte nicht nur einen Vorteil durch den Mehrwert der Ersatzsache selbst, sondern auch wegen der Arbeiten und Zusatzleistungen, die erforderlich sind, damit die neue Sache auch verwendungsfähig wird. Der Abzug erstreckt sich damit auch auf den begleitenden Aufwand, um der Ersatzsache ihrer Funktion zuzuführen.^[3]

Hinweis

Nur Zeitwert ist geschuldet

Grundlage können die o. g. Kriterien für die Lebensdauer und Austauschpflicht des Vermieters sein, auch abhängig von der Qualität des Teppichs. Bei einer durchschnittlichen Qualität und 10-jähriger Lebensdauer sind somit nach 8 Jahren nur noch 20 % als Ersatz geschuldet. Wenn dieser Teppich älter als 10 Jahre ist, wird kaum ein Anspruch durchsetzbar sein.

Praxis-Beispiel

Verschiedene Fallkonstellationen

Beispiel 1: Kein Schaden beim Vermieter

Der Mieter wohnt schon 20 Jahre in der Wohnung. Der Mietvertrag endet. Bei der Besichtigung der Räumlichkeiten wird festgestellt, dass der bei Vertragsbeginn neu verlegte Teppichboden durch Haustiere irreparabel ausgefranst und versifft ist.

In diesem Fall kann der Vermieter keinen Schadensersatz verlangen. Denn aufgrund des hohen Alters und der eindeutig überschrittenen Lebensdauer wäre der Vermieter je nach Qualität des Teppichbodens schon Jahre zuvor verpflichtet gewesen, dem Mieter einen neuen Belag zu ...