Teppichboden – mietvertragliche Regelungen / 3 Mietvertragliche Regelungen

3.1 Individuelle Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter

Die vom Mieter durchzuführende Teppichbodenerneuerung kann durch einzelvertragliche Vereinbarung wirksam geregelt werden.^[1] Dabei ist darauf zu achten, dass die Klausel nicht zu unbestimmt ist, da sonst ein Verstoß gegen Treu und Glauben gegeben wäre.

Achtung

Nur tatsächlich notwendige Erneuerung geschuldet

So muss darauf geachtet werden, dass die Erneuerung nur bei deren tatsächlicher Notwendigkeit vom Mieter geschuldet ist. Eine regelmäßige Erneuerung nach Ablauf angemessener Fristen wie beispielsweise nach 10 Jahren erscheint zulässig, nicht aber eine solche nach Ablauf von 2 oder 3 Jahren.

Ferner ist wichtig, dass die Regelung auch tatsächlich mit dem Mieter ausgehandelt wird. Der Mieter muss über die gewünschte Regelung frei entscheiden und maßgeblichen Einfluss auf ihren Inhalt nehmen können, da sonst keine Individualvereinbarung vorliegt.

Praxis-Beispiel

Wirksame Individualvereinbarung

"Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass die Erneuerung der Teppichböden vom Mieter auf dessen Kosten durchgeführt wird, sobald das Alter und der Zustand der Bodenbeläge deren Ersatz erfordert. Dabei ist vom Vermieter zuvor die Stellungnahme eines Teppichfachgeschäfts einzuholen. Diese ist für den Mieter verbindlich."

In der mietrechtlichen Praxis finden sich echte einzelvertragliche Regelungen selten, da die strengen Voraussetzungen an das Aushandeln nicht beachtet werden. In diesem Fall gilt die Vereinbarung als formularvertraglich zustande gekommen.

[1] Harsch, in Schönheits- und Kleinreparaturen im Mietverhältnis, Rn. 240; zustimmend Langenberg, in Schmidt-Futterer, § 538 BGB Rn. 40.

3.2 Formularvertragliche Vereinbarungen

Vereinbarungen in Mietverträgen, insbesondere über Wohnraum, finden sich häufig in formularvertraglicher Form. Nicht selten sind sie dann unwirksam.

Praxis-Beispiel

Teppichverklebung

Die formularvertragliche Klausel "Teppichböden dürfen nicht verklebt werden." ist unwirksam.

Diese Vertragsbestimmung ist zu allgemein gehalten und nimmt keine Rücksicht auf die Tatsache, dass es wasserlösliche Klebestoffe gibt.^[1]

Praxis-Beispiel

Übliche Teppichreinigung

"Der Mieter verpflichtet sich, die Mieträume ordnungsgemäß gereinigt an den Vermieter zu übergeben."

Diese Klausel begründet keine Pflicht des Mieters zu einer Grundreinigung mittels chemischer Behandlung, sondern lediglich die übliche Reinigung.^[2]

Vom Grundsatz her gilt, dass es den Parteien unbenommen bleibt, den Mieter von Wohn- oder Gewerberaum durch Allgemeine Geschäftsbedingungen zur Teppichreinigung zu verpflichten.^[3]

Praxis-Beispiel

Fachreinigung

Häufig findet sich die Klausel: "Teppichböden hat der Mieter auf seine Kosten beim Auszug durch eine Fachfirma reinigen zu lassen."

Diese Formulierung schadet nicht, was die Reinigungspflicht als solche betrifft. Sie ist lediglich teilweise, nämlich im Zusammenhang mit dem Fachhandwerkerpassus unwirksam.^[4]

Der Mieter bleibt also zur Reinigung verpflichtet, darf die Arbeiten aber selbst durchführen. Es bleibt abzuwarten, ob die Klausel Bestand haben wird. Denn Bedenken bestehen insoweit, als die Reinigungspflicht nach dem Klauselwortlaut auch dann greift, wenn der Mietvertrag nur kurz gedauert hat, eine chemische Reinigung (durch die Fachhandwerkerklausel kann nur diese gemeint sein) also noch nicht erforderlich war. Sie greift auch dann, wenn der Mieter den Teppichboden regelmäßig gereinigt hat und im Einzelfall bei Vertragsende der Zeitpunkt der zuletzt durchgeführten Reinigung noch nicht verstrichen ist.

Praxis-Beispiel

Verschleißklausel

Unwirksam ist auch die Formularklausel: "Der Mieter verpflichtet sich, den bauseits verlegten Teppichboden zu pflegen und bei Verschleiß zu erneuern."

Diese Klausel gilt nach ihrem Wortlaut auch dann, wenn der Verschleiß des Bodenbelags auf die übliche Abnutzung durch den Mieter zurückzuführen ist. Der Mieter wird dadurch unangemessen benachteiligt.^[5]

Praxis-Beispiel

Erneuerung nach bestimmter Zeit

"Der Mieter verpflichtet sich, den Teppichboden pfleglich zu behandeln und nach Ablauf von 8 Jahren auf seine Kosten fachgerecht mit gleichwertiger Qualität erneuern zu lassen."

Das AG Hamburg^[6] nimmt einen Verstoß gegen die dem Vermieter obliegende Unterhaltungslast an, die mit wesentlichen Grundgedanken des Gesetzes nicht zu vereinbaren ist. Die Klausel nimmt darüber hinaus keine Rücksicht auf Alter und Zustand des Teppichbodens und soll "auf jeden Fall" nach Ablauf einer bestimmten Zeit zur Ersatzpflicht des Mieters führen, was ein weiterer Unwirksamkeitsgrund ist.

Praxis-Beispiel

Teppichabwohnpauschale

Die Formularklausel des Inhalts "Für den vorhandenen, verlegten Teppichboden wird eine jährliche Abnutzung von 10 % des Neuwerts nach Auflösung des Mietvertrags in Rechnung gestellt." ist unwirksam.^[7]

Die Formulierung gilt nach dem Wortlaut unabhängig vom Alter und Zustand des Bodenbelags, was insbesondere bei kurzer Mietdauer oder besonders pfleglicher Behandlung auch eine Überzahlung bedeuten kann.

Praxis-Beispiel

Verschleißkostenanteil

Dasselbe gilt für die Klausel: "Der Mieter muss den Teppichboden nach Ablauf von ...