4.1 Erneuerung des Teppichbodens
Ist der Mieter Anspruchsteller für den gewünschten Austausch des Bodenbelags, trifft ihn die Darlegungs- und Beweislast für die Erneuerungsbedürftigkeit, was dem allgemeinen Beweisgrundsatz entspricht, wonach derjenige, welcher für ihn günstige Tatsachen behauptet, diese beweisen muss. Im Streitfall vor Gericht wird hierzu der Antrag auf Einholung eines Sachverständigengutachtens gestellt, wobei allerdings die pauschale Behauptung, der Teppichboden "müsse erneuert werden", nicht genügt.
Konkreter Beweisantrag
Es ist ein konkreter Beweisantrag zu stellen, wobei die Mietdauer und das konkrete Aussehen des Bodenbelags und dessen Qualität dargelegt werden müssen.
Vom Vermieter muss verlangt werden, dass er nicht nur pauschal den Erneuerungsbedarf bestreitet, sondern genauer dazu Stellung nimmt, zu welchem Zeitpunkt und zu welchen Kosten der Boden verlegt wurde, was ihm i. d. R. unschwer möglich ist. Denn immerhin hat er ja den Teppich verlegt oder übernommen.
Zehnjahresfrist
Soweit vertreten wird, dass im Fall der fehlenden Möglichkeiten der Ermittlung früherer Teppichverlegekosten und des entsprechenden Zeitpunkts das Gericht eine Lebensdauer von 10 Jahren schätzen kann, ist dem nicht zu folgen, da die Erneuerungsbedürftigkeit eines guten Teppichbodens auch 10 Jahre übersteigen kann.[1]
Bei sehr hohem Lebensalter des Teppichbodens, d. h. über 15 Jahre, wird man nach der Lebenserfahrung davon ausgehen können, dass der Beweis des ersten Anscheins greift und allein das hohe Alter für die Erneuerungsbedürftigkeit spricht. In diesem Fall muss der Vermieter sich entlasten und nachweisen, dass der Teppich noch nicht zu erneuern ist.
4.2 Mietminderung des Mieters
Beruft sich der Mieter auf eine Herabsetzung der Miete, muss er das Vorliegen des konkreten Sachmangels beweisen. Er muss also vor allen Dingen darlegen und nachweisen, wie der Teppich aussieht, was durch Augenschein des Richters, Vorlage von Fotografien mit der aufnehmenden Person als Zeugen oder Gutachten gehandhabt werden kann. Für das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung und damit auch für die Höhe der Minderung ist der Mieter nicht darlegungs- und beweispflichtig.[1] Die Minderung tritt von Gesetzes wegen ein, sodass der Richter ermitteln muss, inwieweit das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung besteht und welche Höhe für die Minderung anzusetzen ist.
4.3 Schadensersatz wegen mangelhaftem Teppichboden
Fordert der Mieter Schadensersatz, weil der Teppich in der Zeit nach Mietbeginn schadhaft wurde, ist er in vollem Umfang dafür beweispflichtig, dass den Vermieter das Verschulden hieran trifft. Etwas anderes gilt nur, wenn feststeht, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters liegt.[1] Kann die Schadensursache nicht aufgeklärt werden, geht dies zulasten des Mieters.[2] Der Vermieter muss den Foggingschaden auch dann beseitigen, wenn die Ursache des Mangels im Einbringen des Teppichbodens seitens des Mieters liegt, der Mieter den Mangel aber nicht zu vertreten hat, weil er den vertragsgemäßen Gebrauch nicht überschritten hat.[3]
Vermieter muss Beschädigung beweisen
Verlangt der Vermieter die Verlegung eines neuen Teppichs wegen Beschädigung durch den Mieter, ist zunächst er darlegungs- und beweispflichtig. Denn er ist in diesem Fall der Anspruchsteller. Nachzuweisen ist, dass der Teppich bei Mietbeginn mangelfrei verlegt war und dass er während der Mietzeit Schaden nahm.
Ist dieser Beweis geführt, gelten sodann die Grundsätze der im Mietrecht maßgebenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen.[4] Hier ist die fehlende Einsichtsmöglichkeit in den Verantwortungsbereich der anderen Seite (hier: des Mieters) maßgebend. Das bedeutet, dass der Mieter sich in solchen Fällen entlasten muss, wenn er behauptet, trotz einwandfreier Übergabe der Mietsache zu Vertragsbeginn für den Schaden nicht verantwortlich zu sein.
Für die Höhe des Abzugs "neu für alt" ist hingegen der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig. Dabei handelt es sich um einen Vorteilsausgleich eigener Art nach § 249 BGB.[5] Die Darlegungs- und Beweislast liegt hier beim Geschädigten (Vermieter), der das Fehlen des Vorteilsausgleichs nachweisen muss.[6]
Unwirksame Formularklauseln
Formularklauseln, die die Beweislast zugunsten des Nachweispflichtigen umkehren, sind nicht wirksam.
Beispiel 1: "Ist der Teppichboden aufgrund seines Alters und seines Zustands zu erneuern, muss der Mieter beweisen, dass er den erneuerungsbedürftigen Zustand nicht verursacht und verschuldet hat."
Beispiel 2: "Der Mieter bestätigt hiermit, die Teppichböden in der angemieteten Sache in einem mangelfreien Zustand übernommen zu haben."
Wichtige Prüfung bei Neuvermietung
Checkliste:
- Wollen Sie mit Teppichbodenbelag vermieten? Ist es nicht einfacher, dies generell und die Art und Weise und die Kosten dem Mieter zur eigenen Entscheidung zu überlassen?
- 2. Regeln Sie ggf. konkret die Kostenübernahme...
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