Textform / 5 Textform bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr oder einem Kündigungsausschluss

Grundsätzlich kann ein Mietvertrag auch ohne Einhaltung einer besonderen Form wirksam abgeschlossen werden. Haben die Parteien aber einen Zeitmietvertrag nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB abgeschlossen oder ist das Recht des Vermieters oder beider Vertragsteile zur ordentlichen Kündigung für eine längere Zeit als 1 Jahr ausgeschlossen, so ist die Regelung des § 550 BGB in zweifacher Hinsicht zu beachten. Zum einen folgt aus dieser Regelung, dass solche Mietverträge ausnahmsweise in schriftlicher Form abgeschlossen werden müssen. Zum anderen regelt diese Norm die Folge eines Formmangels, nämlich dass der formwidrige Mietvertrag wirksam bleibt, aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und eine Kündigung erst nach Ablauf eines Vertragsjahres ab Übergabe möglich ist. Durch die spezielle Regelung des § 550 BGB wird die allgemeine Regelung des § 125 Satz 1 BGB, die bei Formwidrigkeit die Nichtigkeit vorsieht, verdrängt.^[1]

Mit Inkrafttreten des Bürokratieentlastungsgesetzes IV zum 1.1.2025 ändert sich diese Formvorgabe für Grundstücks- und Gewerberaummietverträge jedoch. Nach der Neufassung des § 578 BGB können solche Mietverträge dann in Text- statt in Schriftform geschlossen werden.

Das Formerfordernis nach § 550 BGB ist jedoch nicht nur bei Abschluss eines neuen Mietvertrags zu berücksichtigen, sondern auch bei einer wesentlichen Änderung des Inhalts eines bestehenden Mietvertrags, die für einen Zeitraum von über einem Jahr gelten soll. Zu den wesentlichen Vertragsänderungen zählt die Änderung der Miete unabhängig von ihrer Höhe.^[2] In Bezug auf die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB bedarf es des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nach § 558a BGB und der Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung nach § 558b BGB. Grundsätzlich muss das Mieterhöhungsverlangen nach § 558a Abs. 1 BGB in Textform erfolgen. Allerdings bedarf es der Schriftform, wenn ein Mietvertrag i. S. d. § 550 BGB vorliegt. Wird das Mieterhöhungsverlangen dennoch lediglich in Textform abgegeben, hat dies nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens zur Folge; vielmehr kommt es trotzdem zur Änderung des Vertrags hinsichtlich der Miethöhe. Der Mangel der von § 550 BGB geforderten Form wirkt sich jedoch auf den ursprünglich formwirksam abgeschlossenen Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr oder einem Kündigungsausschluss für länger als ein Jahr insofern aus, als nach der Änderung des Vertrags dieser Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und nunmehr eine vorzeitige Kündigung des Mietvertrags möglich ist.^[3]

[1] S. nur Schmidt-Futterer/Lammel, 16. Aufl. 2024, § 550 Rnr. 54.

[2] Vgl. zur Wesentlichkeit einer nachträglichen Änderung der Miete unabhängig von ihrer Höhe BGH, Urteil v. 25.11.2015, XII ZR 114/14, NJW 2016, 311 Rnr. 17 ff.; a. A. die überwiegende Instanzrechtsprechung OLG Jena, Urteil v. 13.3.2008, 1 U 130/07, NZM 2008, 572, 575 f.; OLG Naumburg, Urteil v. 25.9.2007, 9 U 89/07, ZMR 2008, 371.

[3] Vgl. hierzu insgesamt Schmidt-Futterer/Lammel, 16. Aufl. 2024, § 550 Rnr. 56 f.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, § 558a Rnr. 10.