Thüringer OLG Beschluss vom 03.03.1999 - 6 W 734/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Anfechtung des Beschlusses der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentumsanlage (Geschäfts- und Wohnhaus)

Verfahrensgang

OLG Düsseldorf (Aktenzeichen 1 T 128/97)

Tenor

1. Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

2. Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens hat der Antragsteller zu tragen. Er hat den Antragsgegnern zu 2) bis 4) deren notwendige außergerichtliche Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu erstatten.

3. Der Wert des Beschwerdegegenstandes wird auf 27.000,00 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Hinsichtlich des Sachverhalts bezieht sich der Senat auf den in dieser Sache ergangenen Senatsbeschluß vom 15.04.1998.

II.

Die nach §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 Abs. 2 FGG an sich statthafte und auch sonst zulässige sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg, weil die Entscheidung des Landgerichts im Ergebnis nicht auf einer Gesetzesverletzung beruht, §§ 27 FGG, 551 ZPO.

1. Das Landgericht hat die Teilungserklärung vom 23.11.1993, in der das Sondereigentum der Beteiligten zu 2) bis 4) als Gewerbeetage bezeichnet wird und den Aufteilungsplan, der Bestandteil der Teilungserklärung ist und in dem dieses Sondereigentum als Ladengeschäft bezeichnet wird, dahin ausgelegt, daß die darin enthaltene Nutzungsvereinbarung der Wohnungseigentümer auch den Betrieb einer Pizzeria umfaßt. Der Senat ist auch im Verfahren der Rechtsbeschwerde nicht darauf beschränkt, diese Auslegung des Landgerichts lediglich auf Rechtsfehler zu überprüfen, er hat sie vielmehr selbständig vorzunehmen (vgl. BayObLG, WuM 1985, 238, 239 m.w.N.).

Da die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan, auf den die Teilungserklärung verweist, durch zulässige Bezugnahme im Eintragungsvermerk Inhalt des Grundbuchs werden, sind für ihre Auslegung die für Grundbucheintragungen anzuwendenden Grundsätze maßgebend. Danach ist nicht auf den Willen des Verfassers der Teilungserklärung abzustellen, sondern allein auf den Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des eingetragenen oder in Bezug genommenen ergibt (vgl. BayObLG, a.a.O., m.w.N.). Von diesen Grundsätzen ist das Landgericht zutreffend ausgegangen. Widersprechen sich wie hier die Angaben zur Nutzung des Sondereigentums in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan, so darf sich nach der herrschenden Meinung, der der Senat folgt, der unbefangene Betrachter nicht darauf verlassen, daß von den verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten nur die am engsten begrenzte zulässig sei. Er muß vielmehr davon ausgehen, daß die kraft Gesetzes umfassende Nutzungsmöglichkeit eines Teileigentums nur bei einer eindeutig ausgewiesenen Einschränkung entfällt (vgl. OLG Stuttgart, ZMR 1990, 190, 191; BayObLG, a.a.O.). Die Auffassung des Antragstellers, wonach der Umstand, daß Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung ausdrücklich Bestandteil des von ihm abgeschlossenen Vertrages zum Erwerb des Wohnungseigentums sind und das Erdgeschoß zum Erwerbszeitpunkt ausschließlich als Ladengeschäft genutzt wurde, eine Auslegung dahin gebiete, es sei auch künftig nur eine darauf beschränkte Nutzung zulässig, trifft daher nicht zu.

Die von der weiteren Beschwerde zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (NJW 1995, 2851 ff.) betrifft, worauf bereits das Landgericht zutreffend hingewiesen hat, einen anderen Sachverhalt. In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall stimmte die wörtliche Beschreibung des Gegenstands von Sondereigentum – Größe zweier Speicherflächen – in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan nicht überein; dieser Widerspruch war auch durch Auslegung nicht auszuräumen. Daraus hat der Bundesgerichtshof geschlußfolgert, daß hinsichtlich dieser Räume Sondereigentum nicht entstanden ist. Hiervon unterscheidet sich der vorliegende Fall dadurch, daß zum einen lediglich die Nutzungsbestimmung des Sondereigentums betroffen ist und zum anderen der Widerspruch zwischen Aufteilungsplan und Teilungserklärung im Wege der Auslegung gerade beseitigt werden kann.

Danach ist im Ergebnis für die Bestimmung des zulässigen Nutzungszwecks des Erdgeschosses die in der Teilungserklärung enthaltene Bezeichnung Gewerbeetage maßgebend. Bei dem Begriff Gewerbeetage handelt es sich um einen umfassenden Oberbegriff, der nach der maßgebenden nächstliegenden Bedeutung für einen unbefangenen Betrachter alle gewerblichen Nutzungsmöglichkeiten, mithin auch den Betrieb einer Pizzeria, zuläßt (vgl. BayObLG, NJW-RR 1994, 1038 m.w.N.).

2. Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts enthält zu den ebenfalls durch den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 11.04.1996 mit Stimmenmehrheit genehmigten baulichen Veränderungen im Zusammenhang mit der Einrichtung der Pizzeria weder Feststellungen noch eine Begründung. Sollte das darauf beruhen, daß das Landgericht die Auffassung vertritt, die Zulässigkeit dieser baulichen Veränderungen folge quasi automatisch der von der Teilungserklärung gedeckten geänderten Nutzung des Erdgeschosses...