Thüringer OLG Beschluss vom 18.02.2022 - 3 W 8/22

Verfahrensgang

AG Weimar (Aktenzeichen OW-4435)

Tenor

Die Beschwerde der Antragsteller gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts - Grundbuchamt - Weimar vom 05.11.2021 - Nichtabhilfeentscheidung vom 12.01.2022 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens haben die Antragsteller zu tragen.

Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird auf bis zu 500,- EUR festgesetzt.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gründe

I. In dem im Betreff bezeichneten Grundbuch ist als Eigentümerin des dort gebuchten Grundstücks Frau I F eingetragen, die ausweislich eines in der Grundakte befindlichen Erbscheins des Amtsgerichts W vom 05.03.2021 (6 VI 57/21) von J K F (im folgenden Erbe) allein beerbt wurde. Mit notarieller Urkunde des verfahrensbevollmächtigten Notars vom 22.10.2021 (Ur.-Nr. .../21) verkaufte der Erbe das Grundstück an die Antragsteller; die Vertragsbeteiligten erklärten die Auflassung. Eine von dem Erben bewilligte Auflassungsvormerkung für die Antragsteller wurde am 29.10.2021 im Grundbuch eingetragen. In Ziff. IV der Urkunde trafen die Vertragsbeteiligten Vereinbarungen zur Kaufpreisfinanzierung; der Erbe bevollmächtigte die Antragsteller insbesondere, ihn bei der Bestellung entsprechender Grundschulden zur Sicherung der Kaufpreisfinanzierung - auch in Bezug auf die dazu erforderlichen Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt - zu vertreten. Wegen der Einzelheiten nimmt der Senat Bezug auf die Urkunde. Unter Bezugnahme auf diese Vollmacht bestellten die Antragsteller mit Urkunde des verfahrensbevollmächtigten Notars vom 27.10.2021 (Ur.-Nr. .../2021) zugunsten der Sparkasse M eine Grundschuld in Höhe von 300.000,- EUR nebst Zinsen und Nebenleistungen. Sie bewilligten und beantragten die Eintragung im Grundbuch.

Auf den am 04.11.2021 beim Grundbuchamt eingegangenen Vollzugsantrag des Notars erließ das Grundbuchamt am 05.11.2021 eine Zwischenverfügung. Es beanstandete die fehlende Voreintragung des die Eintragung bewilligenden Erben nach § 39 Abs. 1 GBO. Die Ausnahmevorschrift des § 40 Abs. 1 GBO sei nicht einschlägig, weil es sich nicht um die Übertragung oder Aufhebung eines Rechts handele. Auch eine entsprechende Anwendung der Vorschrift komme nicht in Betracht; insbesondere sei die Eintragung einer Grundschuld nicht mit derjenigen einer Auflassungsvormerkung zu vergleichen. Wegen der Einzelheiten nimmt der Senat Bezug auf die Zwischenverfügung. Die Grundbuchrechtspflegerin setzte zur Behebung des Eintragungshindernisses durch Antrag auf Grundbuchberichtigung eine Frist und kündigte für den Fall deren fruchtlosen Ablaufs die Zurückweisung des Eintragungsantrags an. Dagegen richtet sich die durch den Notar eingelegte Beschwerde, die geltend macht, in Übereinstimmung mit der jüngeren Rechtsprechung mehrerer Oberlandesgerichte bei Bewilligung von Finanzierungsgrundschulden aufgrund postmortaler Vollmachten sei auch in der vorliegenden Konstellation von der entsprechenden Anwendbarkeit von § 40 Abs. 1 GBO auszugehen. Die Vorschrift ziele nach ihrem Sinn und Zweck darauf, den Beteiligten die Kosten einer unnötigen Eintragung zu ersparen und das Grundbuch von unnötigen Eintragungen freizuhalten, wenn wie hier bei vertragsgemäßem Vollzug des Kaufvertrages feststehe, dass der Erbe durch Übertragung des ererbten Rechts alsbald ohnehin wieder aus dem Grundbuch ausscheidet. Zudem sei die Finanzierungsgrundschuld im Grundbuch durch die zeitliche Nähe zum Kaufvertrag ohne weiteres identifizierbar. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und sie dem Oberlandesgericht vorgelegt.

II. Die Beschwerde ist nach den §§ 71 ff. GBO an sich statthaft und auch sonst zulässig. Die Berechtigung des Notars, für die Antragsteller Beschwerde einzulegen, ergibt sich aus § 15 Abs. 2 GBO. In der Sache bleibt die Beschwerde ohne Erfolg; das Grundbuchamt hat zu Recht die Eintragung der Grundschuld von der Voreintragung des Erben (§ 39 Abs. 1 GBO) abhängig gemacht und zur Beseitigung dieses Eintragungshindernisses nach § 18 GBO eine auf Berichtigung des Grundbuchs in Bezug auf die Eigentümereintragung gerichtete Zwischenverfügung erlassen.

In der Rechtsprechung der Oberlandesgericht wurde die Frage, ob die Voreintragung der Erben nach §§ 39, 40 GBO bei Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld erforderlich ist, soweit ersichtlich bislang nur in der hier nicht vorliegenden Konstellation beurteilt, dass ein postmortal Bevollmächtigter über ein Grundstück verfügt und es mit einer Finanzierungsgrundschuld belastet hat; sie wird in diesen Entscheidungen und der Literatur kontrovers beurteilt (zum Streitstand vgl. OLG Bremen, Beschluss vom 29.11.2021, 3 W 22/21, zitiert nach juris). Das Erfordernis der Voreintragung wird in diesen Fällen teilweise mit der Begründung verneint, das Handeln des postmortal Bevollmächtigten sei rechtskonstruktiv mit dem Handeln eines Nachlasspflegers vergleichbar. Für diesen gelte aber ausdrücklich die Ausnahme vom Voreintragungsgrundsatz nach § 40 Abs. 1 Alt. 2 Fall 2 GBO (OLG Frankfurt FamRZ 2018...