Entscheidungsstichwort (Thema)
Handeln als Hausverwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Normenkette
Verfahrensgang
LG Meiningen (Aktenzeichen 3 O 1137/00) |
Tenor
I. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des LG Meiningen v. 19.2.2001 – 3 O 1137/00 – wie folgt abgeändert:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 12.950,24 DM nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 15.4.2000 zu zahlen.
II. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten der Streithelfer zu tragen.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
IV. Die Beschwer der Beklagten wird auf 12.950,24 DM festgesetzt.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
I. Die Berufung des Klägers hat Erfolg.
Sie ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 511a, 516, 518, 519 ZPO).
Sie ist auch in der Sache begründet.
Denn der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch aus § 433 Abs. 2 BGB auf Bezahlung des Kaufpreises für die Briefkastenanlage i.H.v. 12.950,24 DM.
1. Es handelt sich vorliegend um einen Kaufvertrag mit Montageverpflichtung (Palandt/Sprau, BGB, 60. Aufl. 2001, § 651 Rz. 1, Einf. vor § 631 Rz. 5). Dieser unterliegt dem Kaufrecht, wobei die Montage nach Werkvertragsrecht behandelt wird (Palandt/Putzo, BGB, 60. Aufl. 2001, Einf. vor § 433 Rz. 16 unter Hinweis auf BGH v. 22.7.1998 – VIII ZR 220/97, NJW 1998, 3197).
Ein Werklieferungsvertrag liegt nicht vor, weil der Kläger keine Sache herstellen und anschließend übergeben sollte (s. Wortlaut des § 651 Abs. 1 S. 1 BGB). Vielmehr war die Briefkastenanlage bereits hergestellt. Der Kläger sollte sie liefern, aufstellen und befestigen.
Es liegt auch kein reiner Werkvertrag gem. § 651 Abs. 2 BGB vor. Zwar handelt es sich bei der Briefkastenanlage um eine Nebensache bzw. „Zutat” des Grundstücks. Es fehlt aber an der Herstellung eines Werks aus den Zutaten.
Die Montage selbst ist eine erfolgsbezogene Dienstleistung i.S.v. § 631 Abs. 2 BGB.
2. Die Beklagte hat den Kaufvertrag mit Montageverpflichtung im eigenen Namen abgeschlossen. Ein Vertreterhandeln gem. § 164 Abs. 1 BGB liegt nicht vor. Selbst wenn es vorliegen würde, müsste die Beklagte verurteilt werden. Denn sie würde dann aus § 179 Abs. 1 BGB haften, da sie das Vorliegen einer Vollmacht zum Kauf der Briefkastenanlage nicht nachgewiesen hat.
Die Frage, ob ein Hausverwalter im eigenen oder im fremden Namen auftritt, wird in der Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt.
a) Teilweise wird angenommen, dass ein Hausverwalter schon dann als Vertreter des Eigentümers auftrete, wenn er erkennbar in seiner Eigenschaft als Hausverwalter tätig werde (OLG Brandenburg v. 18.9.1996 – 3 U 99/96, ZMR 1997, 598 ff.; KG v. 11.7.1983 – 12 U 506/83, MDR 1983, 1023 = WM 1984, 254 f. [255]). Das Vertreterhandeln ergebe sich insoweit aus den Umständen (§ 164 Abs. 1 S. 2 BGB). Im vorliegenden Fall ist die Beklagte unstreitig als Hausverwalterin aufgetreten. Somit läge nach dieser Ansicht ein Vertreterhandeln vor (§ 164 Abs. 1 S. 1 BGB).
b) Nach anderer Auffassung soll dem nur gefolgt werden, wenn der Hausverwalter Aufträge größeren Umfangs erteilt (KG v. 12.12.1995 – 7 U 5280/95, MDR 1996, 582 = KGReport Berlin 1996, 73 = NJW-RR 1996, 1523 f.; OLG Düsseldorf BauR 2000, 1210 f.; NZM 2000, 193 [L]). Seine Vertreterstellung ergebe sich dann ebenfalls aus den Umständen (§ 164 Abs. 1 S. 2 BGB). Begründet wird dies vor allem damit, dass größere Aufträge nicht von der Verwaltervollmacht gedeckt seien – ein Umstand, mit dem ein Auftragnehmer rechnen müsse. Ferner wird angeführt, dass dem Auftragnehmer mit der Wohnungseigentümergemeinschaft ein solventerer Vertragspartner zur Verfügung stehe. Im vorliegenden Fall liegt ein Auftrag größeren Umfangs vor, so dass auch nach dieser Auffassung ein Vertretergeschäft gegeben wäre.
c) Eine dritte Auffassung verlangt von dem Verwalter beim Abschluss von Werkverträgen (anders bei Mietverträgen) ein ausdrückliches Handeln namens der Wohnungseigentümer, falls diese Vertragspartner werden sollen (OLG Düsseldorf v. 6.11.1992 – 22 U 114/92, OLGReport Düsseldorf 1993, 149 = NJW-RR 1993, 885 f.; KG, Beschl. v. 16.9.1983 – 23 W 4155/83, veröff. in juris). Andernfalls soll der Hausverwalter wegen § 164 Abs. 2 BGB selbst Vertragspartner werden. Dies soll insbesondere dann gelten, wenn er bereits bei einem früheren Auftrag die Rechnungsadressierung an ihn nicht beanstandet hat und die Rechnung auch selbst beglichen hat (OLG Düsseldorf v. 6.11.1992 – 22 U 114/92, OLGReport Düsseldorf 1993, 149 = NJW-RR 1993, 885 f.). Ein ausdrückliches Vertreterhandeln sei zu verlangen, weil dem Auftragnehmer die einzelnen Wohnungseigentümer nicht namentlich bekannt seien.
d) Die überwiegende Rechtsliteratur hat zu den vorgenannten Meinungen keine eigene Stellung bezogen, sondern zitiert jeweils die vorgenannte Rechtsprechung (Staudinger/Schilken, BGB, 13. Aufl. 1995, § 164 Rz. 2; Soergel/Leptien, BGB, 13. Aufl. 1999, § 164 Rz. 16; Schramm in Mü...
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