Tiefgarage: Überbau möglich?

1 Leitsatz

Eine Tiefgarage und ein darauf stehendes Gebäude sind eine einzige Sache. Die Tiefgarage kann daher als Überbau nicht teilweise im Eigentum eines anderen Grundstückseigentümers stehen.

2 Normenkette

§§ 1 Abs. 4, 8 WEG

3 Das Problem

B errichtet auf einem Grundstück 1 eine Tiefgarage nebst Zufahrt, deren Gebäudekörper sich im Wege eines Überbaus (Unterbau) auch auf das Grundstück 2 erstreckt. Für den Überbau und den Betrieb der Tiefgarage sind auf einem Grundstück 2 mehrere Grunddienstbarkeiten eingetragen.

B gibt für das Grundstück 1 eine Teilungserklärung ab. Das Grundbuchamt meint, die Umsetzung sei nicht möglich. Der Begründung von Teileigentum an der ganzen Tiefgarage stehe § 1 Abs. 4 WEG entgegen.

4 Die Entscheidung

Dies sieht das OLG auch so! Das Grundbuchamt habe zu Recht den Antrag auf Bildung von Teileigentum gem. § 8 WEG versagt. Nach h. M. könne zwar ein durch die vorherige Eintragung einer Grunddienstbarkeit abgesicherter Überbau als rechtmäßiger (anfänglich gestatteter) Überbau in das Eigentum des Eigentümers des Stammgrundstücks als dessen wesentlicher Bestandteil (§§ 94 Abs. 1 Satz 1, 95 Abs. 1 Satz 2 BGB) übergehen. Danach würde im Fall der Tiefgaragenbaukörper, auch soweit er auf das Grundstück 2 rage, wesentlicher Bestandteil des Grundstücks 1. Daran würde sich sogar dann nichts ändern, wenn mit dem Bau der Tiefgarage schon begonnen worden wäre, bevor eine entsprechende Grunddienstbarkeit eingetragen wurde (Hinweis u. a. auf BGH, Urteil v. 12.4.1961, VIII ZR 152/60).

Es sei aber nicht in grundbuchrechtlicher Form nachgewiesen, dass die Tiefgarage und das künftig auf dem Grundstück 2 aufstehende Wohnhaus kein einheitliches Gebäude bildeten (§§ 93, 94 BGB) und dies der sachenrechtlichen Zuordnung der Tiefgarage zum Grundstück 1 gemäß den Regeln des Überbaus von vorneherein entgegenstehe. Zur Beantwortung der Frage, ob das aufstehende Gebäude ein einheitliches Gebäude mit den Teilen der in das Grundstück ragenden Tiefgarage bilde, könne es neben der körperlichen bautechnischen Beschaffenheit auch auf die funktionale Einheit ankommen. Entsprechende Nachweise habe B nicht geführt.

5 Hinweis

Problemüberblick

Wohnungs- und Teileigentum können nach § 1 Abs. 4 WEG nicht in der Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird. In einer Wohnungseigentumsanlage kann es immer nur ein Grundstück geben.

Dies schließt in Bezug auf eine Wohnungseigentumsanlage einen Überbau – dann wird auf einem anderem Grundstück gebaut – aber nicht aus. Das in Wohnungseigentum aufgeteilte Grundstück muss dann erstens das so genannte "Stammgrundstück" sein. Zweitens muss der Überbau nach § 912 BGB zu dulden oder sogar rechtmäßig sein. Und drittens darf dem Überbau die Bestimmung des § 93 BGB nicht entgegenstehen. Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können danach nicht Gegenstand besonderer Rechte sein. Wenn daher im Fall ein Gebäude auf dem Grundstück 2 und die Tiefgarage wesentliche Bestandteile wären, stünde die Tiefgarage unter dem Gebäude im Eigentum des Eigentümers des Grundstücks 2 und könnte als Überbau nicht im Eigentum der Wohnungseigentümer als Miteigentümer stehen.

Tiefgarage und Überbau

Ob das Eigentum an einer Tiefgarage von dem Eigentum an den Wohnhäusern nach den Grundsätzen des Überbaus zu trennen ist, ist streitig. Die besseren Gründe sprechen gegebenenfalls dafür, dass der Überbau scheitern muss. Im Fall gibt es dieses Gebäude allerdings nicht. Was soll dann dem Überbau entgegenstehen?

Nummerierung

Nach § 7 Abs. 4 Satz 1 WEG muss der Teilungserklärung eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung beigefügt werden, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich sind (Aufteilungsplan). Alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen.

Das AG hatte insoweit bemängelt, die Stellplätze müssten eine eindeutige unterscheidbare Nummerierung erhalten. Ein vorangestelltes Plus- oder Minuszeichen (Ebene -1 bis +7) sei nicht ausreichend. Dies sah das OLG anders!

Ferner hatte das AG bemängelt, die Nummern seien im Aufteilungsplan zum Teil kopfüber eingezeichnet. Dies widerspreche dem Klarheitsgebot des Grundbuchs. Der Bestimmtheitsgrundsatz (Spezialitätsprinzip) gebiete, dass das Grundstück, über das durch Rechtsgeschäft verfügt werden solle, sowie Berechtigter und Inhalt eines an einem Grundstück eintragungsfähigen Rechtes klar und eindeutig feststehen (Gebot der Klarheit und Wahrheit). Die aus dem Grundbuch ersichtlichen Verhältnisse müssten aus sich heraus verständlich, nicht widersprüchlich und möglichst nicht auslegungsbedürftig sein. Auch dieser Ansicht folgte das OLG nicht. Die Aufteilungspläne müssten be...