Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.
Für den Fristbeginn ist maßgeblich, wann der Vermieter von der Person des Eingetretenen Kenntnis erlangt hat. Die Frist beginnt erst, wenn der Vermieter alle Eingetretenen kennt. Es genügt nicht, wenn der Vermieter weiß, dass der Mieter die Räume zusammen mit seinem Ehegatten oder mit sonstigen Angehörigen bewohnt hat. Sichere Kenntnis vom Eintritt erlangt der Vermieter erst, wenn die Ablehnungsfrist abgelaufen ist oder der Eingetretene erklärt, dass er das Mietverhältnis fortsetzen will.
Informationspflicht
Der Vermieter darf dabei nicht untätig bleiben; vielmehr ist er gehalten, sich Gewissheit über die Eingetretenen zu verschaffen. Anderenfalls verliert er das Kündigungsrecht.
Frühestmöglicher Kündigungszeitpunkt
Der Mieter verstirbt am 1. Januar. Sein Ehegatte tritt in das Mietverhältnis ein. Der Vermieter kann frühestens kündigen, wenn er vom Tod des Mieters und von der Person des Eingetretenen Kenntnis erlangt. Geht die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Monats dem Eingetretenen zu, so endet das Mietverhältnis mit dem Ablauf des übernächsten Monats. Kündigt der Vermieter also am 2. Januar, endet das Mietverhältnis am 31. März. Kündigt er am 10. Januar, läuft die Kündigungsfrist erst am 30. April ab.
Spätester Kündigungstermin
Der Mieter verstirbt am 1. Januar. Dies erfährt sein Ehegatte am 2. Januar. Der Ehegatte tritt mit Wirkung vom 1. Januar in das Mietverhältnis ein. Er kann den Eintritt in das Mietverhältnis bis zum 2. Februar ablehnen (Zugang der Erklärung beim Vermieter). Der Ehegatte nimmt sein Ablehnungsrecht nicht in Anspruch. Der Vermieter muss von seinem Sonderkündigungsrecht spätestens am 2. März (Zugang des Kündigungsschreibens beim Eingetretenen) Gebrauch machen. Kündigt der Vermieter am 2. März, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des Monats Mai. Wird dieser Kündigungstermin versäumt, so erlischt das Sonderkündigungsrecht.
Die Kündigung bedarf der Schriftform. Sie muss gegenüber allen Eingetretenen ausgesprochen werden. Der Vermieter kann also nicht das Mietverhältnis gegenüber einem Eingetretenen kündigen und es mit einem anderen fortsetzen.
Neuer Mietvertrag
Jedoch ist der Vermieter nach erfolgreicher Kündigung nicht gehindert, einem der Gekündigten den Abschluss eines neuen Mietvertrags anzubieten.
Die Kündigung setzt voraus, dass in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Hiervon ist auszugehen, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Eingetretenen nicht zugemutet werden kann und die Gründe hierfür in der Person des neuen Mieters liegen. Ein Verschulden ist nicht erforderlich.
Wichtige Gründe für Kündigung
- Ein wichtiger Grund ist anzunehmen, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Dritte den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen könnte, etwa weil sich der Dritte bereits in früherer Zeit in dieser Weise verhalten hat.
- Gleiches gilt, wenn der Rechtsnachfolger mit dem Vermieter persönlich verfeindet ist oder wenn er einen anstößigen Lebenswandel führt.
- Bei der Vermietung einer Genossenschaftswohnung kann ein wichtiger Grund gegeben sein, wenn der Nachfolger nicht Mitglied der Genossenschaft ist und dies auch nicht werden will.
- Eine sog. Bundesmietwohnung kann gekündigt werden, wenn der Familienangehörige nicht zum Kreis der Bundesbediensteten gehört.
- Ebenso kann ein wichtiger Grund vorliegen, wenn der Begünstigte in ein Mietverhältnis über eine Sozialwohnung eintritt, ohne eine Wohnberechtigung zu besitzen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Behörde den Vermieter zur Beendigung des Mietverhältnisses auffordert.
Nach der Grundsatzentscheidung des BGH vom 31.1.2018 liegt ein wichtiger Grund außerdem dann vor, wenn der Eingetretene nicht in der Lage ist, die Miete zu bezahlen.
Hier sind 2 Fälle zu unterscheiden:
Es besteht Gewissheit, dass der Mieter die Miete nicht bezahlen kann. Erforderlich sind konkrete Anhaltspunkte und objektive Umstände, die den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. Für diesen Fall vertritt der BGH die Ansicht, dass eine bereits zum Zeitpunkt der Kündigung (unstreitig oder nachweislich) gegebene unzureichende finanzielle Leistungsfähigkeit für sich genommen regelmäßig noch nicht zur Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses führt. Vielmehr sei es dem Vermieter im Allgemeinen zuzumuten, mit der Kündigung zu warten, bis die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gegeben sind.
Nur beim Vorliegen besonderer Um...