Tod des Mieters / 8 Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben (§ 564 BGB)

8.1 Übergang der Mieterrechte auf den Erben

Treten beim Tod des Mieters keine Personen i. S. d. § 563 BGB in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a BGB fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt.

Mit dem Tod einer Person geht deren Vermögen als Ganzes auf den oder die Erben über.^[1] Dazu gehören auch die Ansprüche und Verbindlichkeiten aus Mietverträgen jeder Art. Der Erbe wird nur ausnahmsweise hinsichtlich der Wohnung durch die in den §§ 563, 563a BGB genannten Personen verdrängt. Sind solche Personen aber nicht vorhanden oder lehnen sie die Übernahme der Wohnung ab, kommt der Erbe zum Zug.

[1] § 1922 Abs. 1 BGB.

8.2 Haftung des Erben für Nachlassverbindlichkeiten

8.2.1 Begriffe

Der Erbe haftet für die Nachlassverbindlichkeiten.^[1] Hier ist zu unterscheiden:

• Erblasserschulden sind Verbindlichkeiten, die vom Erblasser herrühren.
• Erbfallschulden sind Verbindlichkeiten, die aus Anlass des Erbfalls entstehen.
• Nachlasserbenschulden sind Verbindlichkeiten, die der Erbe im Zuge der Nachlassverwaltung eingeht.

Zu den Nachlassverbindlichkeiten zählen die Erblasserschulden und die Erbfallschulden.^[2]

[1] § 1967 Abs. 1 BGB.

[2] § 1967 Abs. 2 BGB.

8.2.2 Annahme und Ausschlagung der Erbschaft

Nimmt der Erbe die Erbschaft an, haftet er persönlich für die Nachlassverbindlichkeiten des Erblassers.^[1]

Der Erbe kann die Erbschaft durch Erklärung gegenüber dem Nachlassgericht^[2] ausschlagen. In diesem Fall gilt der Anfall der Erbschaft an den Ausschlagenden als nicht erfolgt; dann wird der Nächstberufene Erbe.^[3]

[1] §§ 1922, 1967 Abs. 1 BGB.

[2] § 1945 Abs. 1 BGB.

[3] § 1953 BGB.

8.2.3 Haftungsbeschränkung

Der Erbe kann seine Haftung auf den Nachlass beschränken. Diese Möglichkeit besteht für Erblasserschulden und für Erbfallschulden. Die Haftungsbeschränkung besteht in 3 Fällen.

Nachlassverwaltung (§§ 1975-1988 BGB)

Die Nachlassverwaltung ist eine Nachlasspflegschaft zur Befriedigung der Nachlassgläubiger. Antragsberechtigt ist der Erbe.^[1] Der Nachlassgläubiger ist zur Antragstellung berechtigt, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass der Nachlass zur Befriedigung nicht ausreicht.^[2]

Die Nachlassverwaltung hat zur Folge, dass der Erbe ab dem Zeitpunkt der Anordnung nicht für reine Nachlassschulden (also für Erblasserschulden) in Anspruch genommen werden kann. Die Haftung des Erben für solche Verbindlichkeiten, die er vor der Anordnung durch Maßnahmen der Nachlassverwaltung selbst begründet hat (also für die Nachlasserbenschulden), bleibt dagegen unberührt. Für diese Verbindlichkeiten haftet der Erbe weiterhin mit seinem Eigenvermögen.^[3]

Nachlassinsolvenzverfahren (§§ 1975-1980 BGB)

Das Nachlassinsolvenzverfahren muss der Erbe beantragen, wenn er von der Überschuldung des Nachlasses Kenntnis hat.^[4]

In den Fällen der Nachlassverwaltung und des Nachlassinsolvenzverfahrens ist die Haftung des Erben auf das Nachlassvermögen beschränkt; der Erbe haftet also nicht mit seinem eigenen Vermögen.^[5]

Wichtig

Nachlassvermögen muss Verfahrenskosten decken

Diese Maßnahmen setzen allerdings voraus, dass das Nachlassvermögen zur Deckung der insoweit entstehenden Kosten ausreicht.

Dürftigkeitseinrede (§§ 1990, 1992 BGB)

Diese Möglichkeit steht dem Erben zur Verfügung, wenn das Nachlassgericht die Anordnung der Nachlassverwaltung oder die Eröffnung des Nachlassinsolvenzverfahrens mangels Masse ablehnt. Bei der Dürftigkeitseinrede kann der Erbe "die Befriedigung eines Nachlassgläubigers insoweit verweigern, als der Nachlass nicht ausreicht".^[6]

Inventarverzeichnis

Zur Vorbereitung der Haftungsbeschränkung ist es erforderlich, dass der Nachlass vom Eigenvermögen getrennt wird. Dazu muss der Erbe beim Nachlassgericht ein Inventarverzeichnis einreichen.^[7]

Der Nachlassgläubiger kann beim Nachlassgericht beantragen, dass dem Erben eine Inventarfrist gesetzt wird. Wird die Frist überschritten, haftet der Erbe unbeschränkt.^[8]

Gleiches gilt,

• wenn das Verzeichnis in erheblichem Umfang unvollständig ist und der Erbe in der Absicht der Gläubigerbenachteiligung gehandelt hat^[9] oder
• wenn sich der Erbe weigert, die Richtigkeit des Verzeichnisses eidesstattlich zu versichern.^[10]

[1] § 1981 Abs. 1 BGB.

[2] § 1981 Abs. 2 BGB.

[3] BGH, Urteil v. 25.9.2019, VIII ZR 122/18.

[4] § 1980 BGB.

[5] § 1975 BGB.

[6] § 1990 Abs. 1 Satz 1 BGB.

[7] § 1993 BGB, "Inventarerrichtung".

[8] § 1994 Abs. 1 Satz 2 BGB.

[9] § 2005 Abs. 1 BGB.

[10] § 2006 Abs. 3 Satz 1 BGB.

8.2.4 Die Haftung im Einzelnen

Schadensersatzforderungen

Diese Forderungen sind Erblasserschulden, wenn der Haftungsgrund in einem vom Erblasser zu vertretenden, vertragswidrigen oder deliktischen Verhalten liegt. Hier ist eine Haftungsbegrenzung möglich.

Hinweis

Schäden durch Tod des Mieters verursacht

Schäden, die infolge des Todes des Mieters entstehen, sind dem Erblasser nicht zuzurechnen; dies gilt auch für den Freitod.^[1]

Die dem Mieter obliegende Obhutspflicht geht auf den Erben über. Deshalb kommt eine Eigenhaftung des Erben in Betracht, wenn der Schaden entsteht, weil sich der Erbe nach dem Tod des Erblassers nicht um die Wohnung kümmert.

Mietrückstände

Ansprüche auf rückständige Miete sind Erblasserschulden. Im Außenverhältnis zum Vermieter haftet der Sonderrechtsnachfolger neben dem Erben als Gesamtschuldner. Im...