Tod des Mieters

Zusammenfassung

Überblick

Bei Tod des Mieters ist zu unterscheiden zwischen dem Eintrittsrecht solcher Personen, die bisher nicht Partei des Mietverhältnisses gewesen sind, und dem Fortsetzungsanspruch überlebender Mitmieter.

Der Eintritt und die Vertragsfortsetzung erfolgen kraft Gesetzes. Die Rechtsnachfolger des Mieters haben allerdings die Möglichkeit, den Eintritt abzulehnen bzw. das Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen. Auch dem Vermieter steht in bestimmten Fällen ein Sonderkündigungsrecht zu.

Das bedeutet, wie es nach dem Tod eines Mieters weitergeht, hängt davon ab, wie die Lebenssituation des verstorbenen Mieters war:

Bei alleinstehenden Mietern geht der Mieter mit allen Rechten und Pflichten auf die Erbberechtigten über. Den Erben steht es frei, das Mietverhältnis zu den festgelegten Konditionen fortzuführen oder den Mietvertrag per Sonderkündigungsrecht zu kündigen. Sind keine Erbberechtigten vorhanden, fällt das Erbe – und damit der Mietvertrag – dem Staat zu.

Leben nach dem Tod des Mieters noch Angehörige oder Mitmieter im gemeinsamen Haushalt, überträgt sich das Mietverhältnis auf sie. Diesen sog. "eintrittsberechtigten Personen" räumt der Gesetzgeber ein außerordentliches Kündigungsrecht des Mietvertrags ein.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Rechtsnachfolge beim Tod des Mieters ist in den §§ 563 bis 564 BGB geregelt.

Die häufigsten Fallen

• Der Ehegatte oder die Familienangehörigen des verstorbenen Mieters wollen das Mietverhältnis nicht fortsetzen. Die Ablehnung wird aber nicht fristgemäß erklärt.

  Dies hat zur Folge, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. An einen vereinbarten Kündigungsausschluss sind die Eingetretenen gebunden.

• Der Vermieter will die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Eingetretenen verhindern. Das Sonderkündigungsrecht wird aber nicht fristgerecht oder nicht gegenüber allen Eintretenden ausgeübt.

  Dies hat zur Folge, dass der Vermieter nur kündigen kann, wenn die allgemeinen Kündigungsgründe vorliegen.

1 Eintrittsrecht des Ehegatten und des Lebenspartners (§ 563 Abs. 1 BGB)

Der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Dasselbe gilt für den Lebenspartner.

1.1 Ehegatte

Ehegatte im Sinne dieser Vorschrift ist, wer mit dem Mieter eine rechtsgültige Ehe geschlossen hat. Die Ehe muss im Zeitpunkt des Todes des Mieters noch bestehen. Im Fall der Scheidung kommt es maßgeblich auf die Rechtskraft des Scheidungsurteils an. Stirbt der Mieter zwischen der Verkündung des Scheidungsurteils und dessen Rechtskraft, so tritt der Ehegatte in das Mietverhältnis ein. Stirbt der Mieter nach der Rechtskraft, ist § 563 Abs. 1 BGB auch dann unanwendbar, wenn die Eheleute trotz der Scheidung weiterhin in der Wohnung zusammengelebt haben. Unter Umständen ist in einem solchen Fall aber ein Eintritt nach § 563 Abs. 2 BGB möglich.^[1] Der Umstand, dass Eheleute in der Ehewohnung getrennt leben, schließt die Anwendung des § 563 Abs. 1 BGB nicht aus. Zwar sind die Eheleute gem. § 1353 Abs. 1 BGB zur ehelichen Lebensgemeinschaft verpflichtet; dies ist keine Voraussetzung für die Existenz der Ehe, sondern deren Folge. In Fällen dieser Art kann es aber an der weiteren Voraussetzung für die Annahme des § 563 Abs. 1 BGB, dem gemeinsamen Haushalt, fehlen.

Hinweis

Gemeinsamer Haushalt

Das Eintrittsrecht setzt voraus, dass die Eheleute in der Wohnung einen "gemeinsamen Haushalt" geführt haben.

In § 569a BGB a. F. wurde der Begriff des "gemeinsamen Hausstands" verwendet. Zwischen den beiden Begriffen soll nach der Vorstellung des Gesetzgebers kein sachlicher Unterschied bestehen. Überwiegend wird die Ansicht vertreten, dass unter einem gemeinsamen Haushalt eine Wirtschafts- und Lebensgemeinschaft zu verstehen sei.^[2] Teilweise wird darüber hinaus eine "geistige, persönliche und tatsächliche Verbindung" gefordert.^[3]

Hinweis

Längere Ortsabwesenheit

Eine längere Ortsabwesenheit aus beruflichen, gesundheitlichen oder sonstigen Gründen spielt für die Frage des gemeinsamen Haushalts keine Rolle, solange die Eheleute die Mieträume noch als gemeinsame Wohnung ansehen. Deshalb wird der gemeinsame Haushalt nicht aufgehoben,

• wenn einer der Ehegatten seiner Wohnung berufsbedingt über längere Zeit fernbleibt,
• wenn er sich in einer Klinik befindet oder
• wenn er inhaftiert ist.^[4]

Der gemeinsame Haushalt bleibt selbst dort noch erhalten, wo mit einer Rückkehr in die Wohnung nicht mehr gerechnet werden kann, etwa

• bei lebenslanger Freiheitsstrafe^[5],
• bei der Einweisung eines Todkranken in das Krankenhaus^[6] oder
• der Unterbringung eines auf Dauer Pflegebedürftigen in einem Heim.

Auch in solchen Fällen sehen die Betroffenen die Mieträume weiterhin als gemeinsame Wohnung an.

Der gemeinsame Hausstand wird erst mit der Aufgabe der Wohnung aufgehoben. Es genügt, wenn einer der Eheleute die Wohnung endgültig aufgibt. Hiervon ist auszugehen, wenn der Ehegatte des Mieters die Wohnung endgültig verlässt. Es genügt nicht, wenn der Ehegatte vorübergehend bei Dritten wohnt oder eine andere Wohnung bezieht. Solange die Möglichkeit der Rückkehr in die bisherige ...