Alexander C. Blankenstein
Problematisch stellt sich die Situation dann dar, wenn Wohnungseigentümer eigenmächtig ein größeres Trampolin im Bereich des Gemeinschaftseigentums aufstellen. Wiederum kommt es auf die Maßgaben des konkreten Einzelfalls an, also die Frage, ob das Trampolin ausreichend gesichert und durch ein Schloss sichergestellt ist, dass lediglich der betreibende Wohnungseigentümer eine Zugangsmöglichkeit hat.
3.1 Verwalterpflichten
Die Grundbefugnisse und -pflichten des Verwalters regelt § 27 WEG. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Hieraus folgt zunächst, dass der Verwalter rechtsverbindlich keinesfalls die Durchführung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums genehmigen kann. Jede bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums bedarf nach § 20 Abs. 1 WEG einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer.
Genehmigungsbefugnis nach Gemeinschaftsordnung
Bereits vor Inkrafttreten des WEMoG stellte eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, nach der bauliche Veränderungen der Zustimmung des Verwalters bedürfen, in aller Regel lediglich ein Vorschalterfordernis dar und konnte eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nicht ersetzen. Dies gilt auch nach neuem Recht unverändert fort.
Auch wenn ein Gestattungsbeschluss nach § 20 Abs. 1 WEG nicht erforderlich sein sollte, kann der Verwalter nicht von sich aus das Aufstellen des Trampolins genehmigen. Ohne konkretisierende Regelungen zur Benutzung des Trampolins handelt es sich nämlich gerade nicht um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung. Darüber hinaus kann die Nutzungsgenehmigung seitens des Verwalters zu ganz erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen.
Auf Grundlage der weiteren Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Hat nun ein Wohnungseigentümer eigenmächtig ein Trampolin in einem Bereich des Gemeinschaftseigentums errichtet, der allgemein zugänglich ist, stellt dies jedenfalls dann ein Gefahrenpotenzial dar, wenn die Sprungfläche nicht von einem ausreichend hohen Außennetz gesichert ist. Selbst wenn das Trampolin über ein Außennetz verfügt, kann der Verwalter nicht beurteilen, ob es im Fall der Fälle ausreichenden Schutz bietet, insbesondere die erforderliche Höhe aufweist. Jedenfalls besteht die Gefahr, dass nicht nur derjenige Wohnungseigentümer das Trampolin nutzen wird, der es aufgestellt hat, sondern auch andere Eigentümer, insbesondere deren Kinder und ggf. gar außenstehende Dritte.
Entscheidende Frage ist in diesem Zusammenhang, ob und welche Maßnahmen der Verwalter treffen muss, um mögliche Haftungsrisiken zu vermeiden. In erster Linie sollte er den Wohnungseigentümer auffordern, das Trampolin unverzüglich zu beseitigen und auf eine Genehmigungsbeschlussfassung zu verweisen. Gleichzeitig sollte parallel hierzu unverzüglich der Verwaltungsbeirat informiert werden.
3.2 Vorläufiger Rechtsschutz
Insbesondere in Fällen, in denen Wohnungseigentümer eigenmächtig ein Trampolin im gemeinschaftlichen Außenbereich errichten, der allgemein zugänglich ist und sich insoweit die Problematik der Verkehrssicherungspflicht stellt, gilt es dann unverzüglich zu handeln, wenn das Trampolin selbst nicht über eine Netzumrandung verfügt und zusätzlich nicht verschließbar ist, also jederzeit genutzt werden kann. Kommt der Wohnungseigentümer dann der Aufforderung zur unverzüglichen Absicherung des Trampolins durch Umrandung und Schließmechanismus bis zur Beschlussfassung über den Betrieb des Trampolins nicht nach, sollten rechtliche Schritte eingeleitet werden.
Insoweit steht grundsätzlich eine Regelungsverfügung nach § 940 ZPO im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes im Raum. Ein Verfügungsanspruch besteht, da es an einer legitimierenden Beschlussfassung fehlt. Auch ein Verfügungsgrund dürfte zweifellos vorliegen, da das Trampolin erhebliche Gefahren birgt. Nach diesseits vertretener Ansicht liegt insoweit ebenso unzweifelhaft ein Fall der Nachteilsabwendung des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG vor, wonach der Verwalter zum eigenständigen Handeln nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet ist.
3.3 Beseitigungsbeschluss
Da aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf eine Errichtung eines Trampolins besteht, können die Wohnungseigentümer auch die Beseitigung eines eigenmächtig errichteten Trampolins beschließen. Dies gilt nicht nur dann, wenn man weiterhin lediglich dann einen Gestattungsbeschluss auf Grundlage von § 20 Abs. 1 WEG für erforderlich hält, wenn das Trampolin fest mit dem Boden verankert ist, sondern auch wenn es sich um ein mobiles, mithin jederzeit transportables Gerät handelt. Wiederum ausreichend ist die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.