Trampolin (WEMoG) / 3.1 Verwalterpflichten

Die Grundbefugnisse und -pflichten des Verwalters regelt § 27 WEG. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Hieraus folgt zunächst, dass der Verwalter rechtsverbindlich keinesfalls die Durchführung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums genehmigen kann. Jede bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums bedarf nach § 20 Abs. 1 WEG einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer.

Wichtig

Genehmigungsbefugnis nach Gemeinschaftsordnung

Bereits vor Inkrafttreten des WEMoG stellte eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, nach der bauliche Veränderungen der Zustimmung des Verwalters bedürfen, in aller Regel lediglich ein Vorschalterfordernis dar und konnte eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nicht ersetzen. Dies gilt auch nach neuem Recht unverändert fort.

Auch wenn ein Gestattungsbeschluss nach § 20 Abs. 1 WEG nicht erforderlich sein sollte, kann der Verwalter nicht von sich aus das Aufstellen des Trampolins genehmigen. Ohne konkretisierende Regelungen zur Benutzung des Trampolins handelt es sich nämlich gerade nicht um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung. Darüber hinaus kann die Nutzungsgenehmigung seitens des Verwalters zu ganz erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen.

Auf Grundlage der weiteren Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Hat nun ein Wohnungseigentümer eigenmächtig ein Trampolin in einem Bereich des Gemeinschaftseigentums errichtet, der allgemein zugänglich ist, stellt dies jedenfalls dann ein Gefahrenpotenzial dar, wenn die Sprungfläche nicht von einem ausreichend hohen Außennetz gesichert ist. Selbst wenn das Trampolin über ein Außennetz verfügt, kann der Verwalter nicht beurteilen, ob es im Fall der Fälle ausreichenden Schutz bietet, insbesondere die erforderliche Höhe aufweist. Jedenfalls besteht die Gefahr, dass nicht nur derjenige Wohnungseigentümer das Trampolin nutzen wird, der es aufgestellt hat, sondern auch andere Eigentümer, insbesondere deren Kinder und ggf. gar außenstehende Dritte.

Entscheidende Frage ist in diesem Zusammenhang, ob und welche Maßnahmen der Verwalter treffen muss, um mögliche Haftungsrisiken zu vermeiden. In erster Linie sollte er den Wohnungseigentümer auffordern, das Trampolin unverzüglich zu beseitigen und auf eine Genehmigungsbeschlussfassung zu verweisen. Gleichzeitig sollte parallel hierzu unverzüglich der Verwaltungsbeirat informiert werden.