Trennung zwischen Verwalterbestellung und Vertrag

Leitsatz

• Verwalterbestellung und Vertrag (Trennungstheorie)

  Jederzeitiges Abberufungsrecht berechtigt nicht ohne weiteres zur ordentlichen Kündigung des Vertrages

  Keine Umdeutung einer unbegründeten fristlosen in eine ordentliche Kündigung

Normenkette

§ 26 WEG, § 615 S. 2 BGB, § 626 BGB, § 675 BGB

Kommentar

1. Wird durch einen Eigentümer-Mehrheitsbeschluss ein Verwalter für eine bestimmte zeitliche Dauer bestellt, so kommt mangels des Abschlusses eines ausdrücklichen Verwaltervertrages ein befristeter Geschäftsbesorgungsvertrag mit dem Verwalter zustande ( § 675 BGB, § 620 BGB und § 621 BGB). Zwischen einem organisationsrechtlichen Bestellungsakt und dem Abschluss eines schuldrechtlichen Verwaltervertrages ist zu unterscheiden (Trennungstheorie nach h. M.).

Das Gesetz regelt in § 26 WEG nur die Bestellung des Verwalters, also die Begründung seiner Organstellung durch Beschluss mit ausschließlich gemeinschaftsinterner Wirkung und Bindung unter den Eigentümern. Der Vertragsschluss, durch den insbesondere die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, seine Amtszeit, Kündigungsmöglichkeit, Vergütung und Vollmachtsfragen geregelt werden, bedarf grundsätzlich gesonderter korrespondierender Erklärungen der Eigentümer und des bestellten Verwalters im Sinne von Angebot und Annahme. Fehlt ein ausdrücklicher Verwaltervertrag, ist nach der Trennungstheorie davonauszugehen, dass die Bestellung eines Verwalters regelmäßig das an ihn gerichtete Angebot auf Abschluss eines Verwaltervertrages enthält. Im Beschluss bringen damit Eigentümer zugleich zum Ausdruck, mit dem bestellten Verwalter einen diesem Beschluss Rechnung tragenden Verwaltervertrag abschließen zu wollen. Im vorliegenden Fall war von einem solchen Geschäftsbesorgungsvertrag auszugehen, mit den Vertragselementen 5-jähriger Amtszeit und festgelegter Verwaltervergütung für diese beschlossene Amtszeit.

2. In einem solchen Fall kann ohne besondere Anhaltspunkte nicht angenommen werden, dass Eigentümern auch bei Nichtbeschränkung einer Abberufung "aus einem wichtigen Grund" (also jederzeitiger Abberufungsmöglichkeit nach § 26 Abs. 1 S. 3 WEG) gleichzeitig auch vertraglich das Recht zur ordentlichen Kündigung eines Vertragsverhältnisses vorbehalten ist. Auch eine im vorliegenden Fall verneinte fristlose Kündigung kann insoweit nicht in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden (entgegen der Ansicht des LG). Für die Annahme einer ordentlichen Vertragskündigung reicht es damit nicht bereits aus, dass ein organisationsrechtlicher Bestellungsakt die jederzeitige Abberufung des Verwalters nicht ausschließt, also nicht auf einen wichtigen Grund beschränkt wurde.

Ein Bestellungsbeschluss der Eigentümer für eine bestimmte Zeitdauer führt damit grundsätzlich auch zu entsprechend vertraglich bindender Laufzeit eines Verwalter-Geschäftsbesorgungsvertrages. Vorliegend gab es keine weiteren objektiven Anhaltspunkte für eine Auslegung des Vertragsinhaltes dahin, dass sich Eigentümer trotz vertraglich bestimmter Vertragsdauer das Recht zur ordentlichen Kündigung des Verwaltervertragsverhältnisses vorbehalten hätten.

3. Eine unberechtigte (ordentliche) Vertragskündigung führt damit auch nicht zum Verlust von Vergütungsansprüchen des Verwalters für die restliche Vertragslaufzeit dem Grunde nach. Im vorliegenden Fall hatte das LG eine außerordentliche Vertragskündigung nach § 626 BGB in rechtsfehlerfreier Weise abgelehnt. Hinsichtlich der Höhe der Restvergütungsansprüche muss sich der Verwalter allerdings nach § 615 S. 2 BGB dasjenige anrechnen lassen, was er infolge des Unterbleibens der Dienstleistung erspart oder durch anderweitige Verwendung von Diensten erworben oder zu erwerben böswillig unterlassen hat.

4. Insoweit bedarf es noch weiterer Sachaufklärung ( § 12 FGG), sodass die Sache zur abschließenden Entscheidung über die Höhe des Resthonorars an das LG zurückverwiesen werden musste.

Link zur Entscheidung

( OLG Hamm, Beschluss vom 21.08.1996, 15 W 174/96)

Zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung