Treppenhausreinigung – Umlage auf Erdgeschossmieter?

1 Leitsatz

Die Kosten der Reinigung des Treppenhauses können durch den Vermieter als Betriebskosten auf alle Wohnungsmieter umgelegt werden, selbst wenn einzelne Mieter nur die Kellertreppe dieses Treppenhauses benutzen.

2 Normenkette

§ 556 BGB; § 2 Nr. 9 BetrKV

3 Das Problem

Die Kosten der Reinigung des Treppenhauses zählen zu den auf die Mieter des Hauses umlagefähigen Betriebskosten. Mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser, die nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu verteilen sind, können die Parteien den Umlageschlüssel für die Betriebskosten frei vereinbaren, z. B. Abrechnung nach dem Anteil der Wohnflächen oder nach Kopfzahlen. Fehlt eine solche Vereinbarung, sind die Betriebskosten nach dem Flächenmaßstab, d. h. nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Dabei ist nicht entscheidend, in welchem Umfang die Nutzung von gemeinschaftlich genutzten Räumen, z. B. des Treppenhauses durch die Mieter tatsächlich erfolgt.

Dies gilt sowohl für die Kosten der Reinigung des Treppenhauses als auch beispielsweise für die Kosten eines Aufzugs oder einer Gemeinschaftsantenne bzw. die Kosten der Beleuchtung von Eingang und Treppenhaus oder die Kosten der Gartenpflege (so bereits BGH, Urteil v. 20.9.2006, VIII ZR 103/06). Eine nach der jeweiligen Verursachung oder tatsächlichen Nutzung differenzierende Umlage dieser Kosten auf die Mieter wäre vielfach nicht praktikabel und hätte eine erhebliche Unübersichtlichkeit und möglicherweise auch laufende Veränderungen in der Abrechnung zur Folge. Daher sprechen auf Seiten des Vermieters Gründe der Praktikabilität und auf Seiten des Mieters Gründe der Nachvollziehbarkeit und besseren Überprüfbarkeit der Abrechnung für eine generalisierende Betrachtungsweise.

4 Die Entscheidung

In dem vom AG Brandenburg entschiedenen Fall sah sich der Erdgeschossmieter durch die Umlage der Reinigungskosten des Treppenhauses auf alle Mieter benachteiligt. Allerdings lag nach Auffassung des Gerichts keine krasse Unbilligkeit vor, welche dem Mieter im Einzelfall einen Anspruch auf Umstellung des Umlagemaßstabs hätte eröffnen können. Dies wäre nur dann der Fall, wenn dem Mieter die Nutzung des Treppenhauses ausdrücklich vom Vermieter untersagt worden wäre. Dies war aber unstreitig nicht der Fall. Vielmehr nutzten die Mieter sogar unstreitig das Treppenhaus, zumindest um in ihren Keller zu gelangen. Die vereinbarte Umlage von Betriebskosten ist nämlich erst dann ausgeschlossen, wenn dem Mieter die Nutzung von Räumlichkeiten oder Einrichtungen aufgrund tatsächlicher Umstände oder vertraglicher Abreden objektiv unmöglich ist. Seine subjektive Entscheidung, von einer ihm eröffneten Nutzungsmöglichkeit – aus welchen Gründen auch immer – keinen oder nur einen geringen Gebrauch machen zu wollen, ist für die Umlagefähigkeit bedeutungslos (so bereits BGH, Urteil v. 27.6.2007, VIII ZR 202/06).

5 Entscheidung

AG Brandenburg, Urteil v. 27.5.2021, 31 C 295/19