Trifft ein Eigentümer Aufwendungen für die Gemeinschaft (hier: Zahlung von Versicherungsprämien), so kann er hinsichtlich seiner Erstattungsforderung auf Befriedigung aus gemeinschaftlichen Mitteln verwiesen werden

Normenkette

§ 16 WEG, § 21 WEG, §§ 677ff. BGB

Kommentar

1. Vorliegend ging es um die Erstattungsforderung eines Eigentümers für von ihm verauslagte Versicherungsprämien. Entsprechender Versicherungsschutz war als ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahme gem. § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG geboten. Ob es sich insoweit um eine Notgeschäftsführung im Sinne des § 21 Abs. 2 WEG handelte oder um einen Anspruch nach Grundsätzen einer Geschäftsführung ohne Auftrag nach den §§ 677ff. BGB, konnte offen bleiben, da sich beide Anspruchsgrundlagen nicht ausschließen, vielmehr nebeneinander nach den jeweils gegebenen Voraussetzungen bestehen und ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen (h.M.).

2. Zu Recht wurde das Befreiungs- und Rückgriffverlangen des antragstellenden Eigentümers bestätigt, wenn er gegenüber einem Dritten über das seinem Anteil entsprechende Verhältnis hinaus eine Zahlung "für die Gemeinschaft" geleistet hat. Die unmittelbare Inanspruchnahme eines Miteigentümers scheidet allerdings aus, da der verklagte Antragsgegner als berechtigt anzusehen ist, den Antragsteller auf die Befriedigungaus den gemeinschaftlichen Mitteln zu verweisen (OLG Hamm, WE 93, 110, 111 sowie 314, 315). Nur die gemeinschaftlichen Mittel stellten die Vermögensmasse dar, aus der im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung die Kosten einer Gemeinschaft zu begleichen sind und hätten beglichen werden müssen, wenn nicht ein Eigentümer (hier: der Antragsteller) in Vorlage getreten wäre. Die Verweisung des verklagten Schuldners auf Befriedigung aus gemeinschaftlichen Mitteln folgt aus den dem Gemeinschaftsverhältnis innewohnenden gegenseitigen Schutz- und Treuepflichten. Die Mittel, aus denen Verwaltungsschulden grundsätzlich zu begleichen sind, werden von den Eigentümern in der Regel durch Wohngeldvorauszahlungen gemäß Wirtschaftsplan ( § 28 Abs. 2 WEG) erbracht. Wäre ein Eigentümer berechtigt, wegen der über seinen Anteil hinaus aufgewendeten Kosten unmittelbar bei einem anderen Wohnungseigentümer Rückgriff zu nehmen, ohne dass dieser den in Vorlage getretenen Wohnungseigentümer auf die Befriedigung aus den gemeinschaftlichen Mitteln verweisen könnte, bestünde die Gefahr, dass der in Anspruch Genommene nunmehr seinerseits über seinen Anteil hinaus belastet wird. Obwohl er die ihm nach seinem Anteil obliegenden Wohngeldvorauszahlungen erbracht hat, müsste er darüber hinaus weitere Zahlungen für Verwaltungskosten erbringen; dies widerspricht dem Grundsatz der gleichmäßigen Verteilung gemeinschaftlicher Kosten und Lasten.

3. Insoweit ist ein Verwalter gem. § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEGverpflichtet, die Aufwendungen der Antragstellerseite anteilig zu erstatten. Kommt er dem nicht nach oder fehlen die wohnungseigentumsrechtlichen Grundlagen für die Auszahlung, kann dies - abgesehen von Fällen des Rechtsmissbrauches (hier nicht vorliegend) - nicht zu Lasten des in Anspruch genommenen Eigentümers gehen. Neben der Möglichkeit der Aufrechnung gegen Wohngeldbeitragsforderungen der Gemeinschaft bleibt dem Antragsteller dann u.U. nur der Weg eigener Verfahrensführung nach § 43 WEG.

Link zur Entscheidung

( OLG Köln, Beschluss vom 26.05.1999, 16 Wx 55/99= ZMR 11/1999, 790 = NZM 20/1999, 972)

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