Trittschall (WEMoG) / 2 Erstmalige Verlegung von Bodenbelag

Bei der erstmaligen Verlegung eines Bodenbelags einschließlich Estrich ist zunächst zu unterscheiden, ob es infolge mangelhafter Errichtung der Wohnanlage durch den Bauträger zu verstärkten Trittschalleinwirkungen kommt oder aber ggf. einer der Wohnungseigentümer nachteilige Trittschalleinwirkungen verursacht, indem er aufgrund entsprechender Ermächtigung etwa in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung sein Sondereigentum entgegen der anerkannten Technik ausbaut.

2.1 Bauträger

Missachtet der Bauträger im Rahmen der Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage die anerkannten Regeln der Technik oder kommt es etwa aufgrund von Planungsfehlern zu erhöhten Trittschalleinwirkungen, haben die Wohnungseigentümer selbstverständlich einen Anspruch auf Mängelbeseitigung gegen den Bauträger. Wird für den Kauf von Eigentumswohnungen in einer neu zu errichtenden Eigentumswohnanlage mit "exklusiven Eigentumswohnungen" und "Maßstab für Traum-Wohnungen" geworben, darf der Erwerber erwarten, dass eine Trittschalldämmung erreicht wird, die den aktuellen Vorgaben und Richtlinien an den Schallschutz entspricht. Ist dies nicht der Fall, hat der Erwerber auch ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft einen individuellen Anspruch auf Mängelbeseitigung durch Nachbesserung.^[1]

Wichtig

Anpreisungen des Bauträgers

Preist der Bauträger im Verkaufsprospekt das Objekt als "Stadtwohnung der Spitzenklasse" an, können die Erwerber davon ausgehen, dass die Wohnungen nicht nur über den Mindestschallschutz verfügen. Auch bei entgegenstehender vertraglicher Vereinbarung schuldet der Bauträger mindestens einen erhöhten Schallschutz.^[2]

[1] OLG Stuttgart, Beschluss v. 21.5.2007, 5 U 201/06.

[2] OLG München, Urteil v. 24.4.2018, 28 U 3042/17 Bau.

2.2 Sondereigentümer

Häufig finden sich in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung Ermächtigungen zugunsten einzelner Sondereigentümer, beispielsweise in der Wohnanlage vorhandene Dachgeschossflächen ausbauen zu dürfen. Wird dann auch ein Bodenbelag verlegt, so hat dies nach den anerkannten Regeln der Baukunst zu erfolgen. Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. Nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG darf er das Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen.

Hinweis

Dachgeschossausbau

Jeder Eigentümer, der beim erlaubten Ausbau seiner Dachgeschossräume zu Wohnzwecken einen nicht den anerkannten Regeln der Baukunst entsprechenden Estrich einbaut, kann jedenfalls vom Eigentümer der darunterliegenden Wohnung unmittelbar auf Verbesserung des Schallschutzes in Anspruch genommen werden.^[1]

Bei einem Dachgeschossausbau handelt es sich um eine grundlegende Umbaumaßnahme, die eine Pflicht zur Beachtung der aktuellen technischen Anforderungen an den Schallschutz zum Zeitpunkt der Ausbaumaßnahme begründet.^[2]

[1] BayObLG, Beschluss v. 2.4.1992, 2Z BR 9/92.

[2] BGH, Urteil v. 16.3.2018, V ZR 276/16.