Trittschall (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Immer wieder kommt es zu Streitigkeiten der Wohnungseigentümer wegen Geräuscheinwirkungen durch Trittschall. Insbesondere in Altbauten können sich Veränderungen des Bodenbelags innerhalb des Sondereigentums durchaus als störend auswirken. Zahlreiche Auseinandersetzungen belegen, dass gerade Geh- und Laufgeräusche, Stühlerücken oder ähnliche Lärmquellen zu den häufigsten Lärmbelästigungen im Bereich des Wohnungseigentums zählen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Der Schallschutz zwischen Wohnungen ist in der Richtlinie VDI 4100 2012-10 sowie der DIN 4109 maßgeblich geregelt.

BGH, Urteil v. 26.6.2020, V ZR 173/19: Der im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährende Schallschutz richtet sich nach der DIN 4109, wenn ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt und dabei nicht in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke eingegriffen wird. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums mangelhaft ist und der Trittschall ohne diesen Mangel den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspräche.

LG Düsseldorf, Urteil v. 27.6.2019, 19 S 152/18: Beim Austausch eines vorhandenen Bodenbelags schuldet ein Wohnungseigentümer nur die Einhaltung des Trittschallschutzes, wie er bei der Errichtung des Gebäudeteils – hier beim Dachausbau – nach dem damaligen Stand der Technik galt, also bei einem im Jahr 1995 errichteten Gebäude nur den Schallschutz gemäß DIN 4109 (Fassung 1989).

OLG München, Urteil v. 24.4.2018, 28 U 3042/17 Bau: Preist der Bauträger im Verkaufsprospekt das Objekt als "Stadtwohnung der Spitzenklasse" an, können die Erwerber davon ausgehen, dass die Wohnung nicht nur über den Mindestschallschutz verfügt. Auch bei entgegenstehender vertraglicher Vereinbarung schuldet der Bauträger mindestens einen erhöhten Schallschutz.

BGH, Urteil v. 16.3.2018, V ZR 276/16: Ob nach einer Baumaßnahme im Bereich des Sondereigentums, bei der auch in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen worden ist, die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden Anforderungen an den Schallschutz einzuhalten sind, bestimmt sich nach dem Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz. Nur grundlegende Um- oder Ausbauten wie etwa ein Dachgeschossausbau begründen eine Pflicht zur Beachtung der aktuellen technischen Anforderungen an den Schallschutz; dagegen kann bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder (ggf. zugleich) der Modernisierung des Sondereigentums dienen, ein verbessertes Schallschutzniveau im Grundsatz nicht beansprucht werden.

OLG Hamm, Urteil v. 25.1.2018, 10 U 111/16: Eine Folie zur Trittschalldämmung, die unterhalb des Oberbodens verlegt ist, stellt Sondereigentum und kein Gemeinschaftseigentum dar. Insoweit kann nicht auf die Funktion der Folie zur Trittschalldämmung abgestellt werden.

BGH, Urteil v. 27.2.2015, V ZR 73/14: Wird der in einer Eigentumswohnung vorhandene Bodenbelag (hier: Teppichboden) durch einen anderen (hier: Parkett) ersetzt, richtet sich der zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109. Ein höheres einzuhaltendes Schallschutzniveau kann sich zwar aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, nicht aber aus einem besonderen Gepräge der Wohnanlage.

BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 195/11: Der DIN 4109 kommt ein erhebliches Gewicht zu, soweit es um die Bestimmung dessen geht, was die Wohnungseigentümer an Beeinträchtigungen durch Luft- und Trittschall zu dulden haben. Der zu gewährende Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten. Der Umstand, dass ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt wird, rechtfertigt nicht die Heranziehung der zur Zeit der Durchführung der Maßnahme geltenden Ausgabe der DIN 4109. Es gibt keinen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines vorhandenen, die Mindestanforderungen überschreitenden Trittschallschutzes.

Saarländisches OLG, Beschluss v. 10.4.2006, 5 W 253/05-76: Bei einer nachträglichen Veränderung des Bodenbelags im Bereich des Sondereigentums kann jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich den Schallschutz verlangen, der im Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums bestand. Bei anfänglich unzureichendem Schallschutz kann von einem bestimmten Sondereigentümer also nur insoweit Abhilfe verlangt werden, als dieser durch die Änderung des Bodenbelags eine bauliche Maßnahme durchführt, die die bestehende Situation verschlechtert.

Die häufigsten Fallen

1. DIN-Normen beim Neubau nicht unbedingt verbindlich

   Der Bauträger ist nicht von Mängelansprüchen befreit, wenn zwar die geltenden DIN-Normen eingehalten, bei mängelfreier Ausführung der Bauleistung jedoch bessere Schalldämmwerte erreichbar wären.

2. Ausbauermächtigung in der Teilungserklärung

   Jeder Eigentümer, der beim erlaubten Ausbau seiner Dachgeschossräume zu Wohnzwecken einen nicht den anerkannten Regeln der Baukunst entsprechenden Estrich einbaut, kann vom Eigentümer der darunter lie...