Trittschallschutz bei Auswechseln des Bodenbelags

Leitsatz

Eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude weist, wenn nicht vertraglich etwas anderes vereinbart ist, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht. Das gilt auch dann, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand der Anmietung der Wohnung verschlechtert (Abgrenzung zu Senatsurteil v. 6.10.2004, VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB §§ 535 Abs. 1, 536

Kommentar

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine Eigentumswohnung. Der Eigentümer der darüber gelegenen Wohnung hat den ursprünglichen PVC-Bodenbelag durch Fliesen ersetzt. Auf diese Weise sind Schallbrücken entstanden. Die Mieterin der darunter gelegenen Wohnung hat eine verstärkte Beeinträchtigung durch Trittschall beanstandet. Aus diesem Grund hat sie die Miete um 30 % gemindert. Der Vermieter hat den geminderten Mietzinsteil eingeklagt. Nach einem vom Gericht eingeholten Sachverständigengutachten entsprechen die Anforderungen an die Trittschalldämmung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes (1970) geltenden DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau, Fassung von 1962), nicht aber der DIN 4109 in der Fassung von 1989. Außerdem hat der Sachverständige festgestellt, dass bei der Verlegung der Fliesen Schallbrücken entstanden sind.

Bei diesem Befund stellen sich mehrere Rechtsfragen:

1. Beschaffenheitsvereinbarung?

Die Miete ist gemindert, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache nachteilig von der geschuldeten Beschaffenheit abweicht (§ 536 BGB). In diesem Zusammenhang ist zu fragen, nach welchen Kriterien die Anforderungen an den Schallschutz zu bemessen sind. Der BGH stellt klar, dass es hierbei in erster Linie auf die vertraglichen Vereinbarungen ankommt. Solche Vereinbarungen wurden – wie in den meisten Fällen – nicht getroffen. Fehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, ist nach der Rechtsprechung des BGH die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (BGH, Urteil v. 6.10.2004, VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218; BGH, Urteil v. 26.7.2004, VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174). An dieser Rechtsprechung hält der Senat fest.

2. Eingriff in Gebäudesubstanz?

In dem Urteil vom 6.10.2004 (VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218) hat der BGH entschieden, dass der Vermieter die aktuell geltenden DIN-Normen beachten muss, wenn er an dem Gebäude Aufstockungs-, Anbau- oder Umbaumaßnahmen durchführt. Die Entscheidung ist zum Ausbau eines Dachspeichers zu einer Dachgeschosswohnung ergangen. Nach Ansicht des BGH sind die im Urteil vom 6.10.2004 entwickelten Grundsätze nur dann maßgeblich, wenn in die Gebäudesubstanz eingegriffen wird. Der Austausch eines Bodenbelags zählt hierzu nicht.

3. Trittschallwerte nach DIN-Norm

Der Trittschallschutz hat sich gegenüber dem Zustand bei Anmietung objektiv verschlechtert. Nach Ansicht des BGH ist dieser Umstand nicht als Mangel zu bewerten, wenn trotz der Verschlechterung die von den maßgeblichen DIN-Vorschriften vorgegebenen Werte eingehalten werden.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 17.06.2009, VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441 m. Anm. Eisenschmid, jurisPR-MietR 18/2009 Anm. 1