Alexander C. Blankenstein
Die Türen im Bereich des Gemeinschaftseigentums gehören zum Gemeinschaftseigentum, was ebenso für die Wohnungseingangstüren gilt. Bezüglich der Kostenverteilung von Erhaltungsmaßnahmen an diesen Türen ist den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz eingeräumt. Bauliche Veränderungen, die dem Einbruchsschutz dienen, können von einzelnen Wohnungseigentümern beansprucht werden.
LG Köln, Urteil v. 11.10.2018, 29 S 66/18: Wenn in der Teilungserklärung eine nichtige Zuordnung der Außenfenster und Abschlusstüren zum Sondereigentum erfolgt und im Zusammenhang damit in der Gemeinschaftsordnung geregelt wird, dass diese Bauteile vom Sondereigentümer instand zu halten sind, so ist diese Regelung als Ausnahme u. a. von § 16 Abs. 2 WEG eng auszulegen. Die Einschränkung "wenn sie zum Sondereigentum gehören" führt dazu, dass es mangels eindeutiger abweichender Regelung bei Annahme zwingenden gemeinschaftlichen Eigentums bei der gesetzlichen Zuständigkeits- und Kostenregelung verbleibt.
BGH, Urteil v. 25.10.2013, V ZR 212/12: Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer.
LG Frankfurt a. M., Urteil v. 12.5.2015, 2-13 S 127/12: Da Haustürschließanlagen existieren, die ein Verschließen des Hauseingangs zulassen und dennoch ein Öffnen durch flüchtende Bewohner ohne Schlüssel ermöglichen, entspricht es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer beschließen, in den Nachtstunden die Haustür verschlossen zu halten. In Notsituationen kann sich die verschlossene Haustür für flüchtende Personen als tödliche Falle entpuppen. Ein derartiger Beschluss überschreitet das Ermessen der Wohnungseigentümer deutlich.
BayObLG, Beschluss v. 19.3.1997, 2Z BR 67/86: Türen im Bereich des Gemeinschaftseigentums – also die Zugangstür zu der Wohnanlage, Garagentüren, Kellertüren – gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum. Der Austausch derartiger Türen stellt demnach i. d. R. eine bauliche Veränderung dar.
Eigentumszuordnung/Kostentragung
Türen im Bereich des Gemeinschaftseigentums – also die Zugangstür zu der Wohnanlage, Garagentüren, Kellertüren – gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum. Auch die jeweilige Eingangstür zu den Sondereigentumseinheiten ist dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen.
Erhaltungsmaßnahmen an diesen Türen sind also Sache der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und von dieser zu finanzieren. Anderes kann aber vereinbart werden. So kann etwa in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden, dass die Erhaltung, also auch ein erforderlicher Austausch, der Eingangstüren den jeweiligen Wohnungseigentümern auf deren Kosten obliegt.
Ist in der Teilungserklärung eine nichtige Zuordnung der Abschlusstüren zum Sondereigentum erfolgt und im Zusammenhang damit in der Gemeinschaftsordnung geregelt, dass diese Bauteile vom Sondereigentümer instand zu halten sind, so ist diese Regelung als Ausnahme u. a. von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG eng auszulegen. Die Einschränkung "wenn sie zum Sondereigentum gehören" führt dazu, dass es mangels eindeutiger abweichender Regelung bei Annahme zwingenden gemeinschaftlichen Eigentums bei der gesetzlichen Zuständigkeits- und Kostenregelung verbleibt.
Die Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern die Kompetenz zu einer vom Gesetz oder einer Vereinbarung abweichenden Kostenverteilung. So kann also insbesondere dauerhaft beschlossen werden, dass die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die eine Wohnungsabschlusstür betreffen, vom jeweiligen Wohnungseigentümer zu tragen sind. Zu beachten ist hierbei, dass die Beschlusskompetenz nur bezüglich der Kostentragungsverpflichtung besteht und die Wohnungseigentümer nicht verpflichtet werden können, etwa einen Türaustausch oder andere Erhaltungsmaßnahmen selbst vornehmen zu müssen.
Die Türen innerhalb des Sondereigentums – also beispielsweise die Küchentür, die Wohnzimmertür, die Badtür – sind dem Sondereigentum zuzuordnen.
Bauliche Veränderung
Sämtliche bauliche Veränderungen an den gemeinschaftlichen Türen bedürfen einer Beschlussfassung nach § 20 Abs. 1 WEG. Hierbei ist zu beachten, dass ein Anspruch auf Gestattung von Maßnahmen der baulichen Veränderung gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WEG besteht, die dem Einbruchsschutz dienen. Begehrt also ein Wohnungseigentümer etwa den Einbau eines Türspions in seine Wohnungseingangstür, ist ihm dies ebenso zu gestatten, wie den Einbau überhaupt einer einbruchssicheren Eingangstür.
Bezüglich der Zugangstür zur Wohnanlage kann zwar auch der Austausch gegen eine einbruchssichere Tür beschlossen werden. Um eine Kostentragungsverpflichtung aller Wohnungseigentümer zur Folge zu haben, müsste die Maßnahme allerdings mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen werden, die die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert.
Kein Verschließen der Hauseingangstür zur Nachtzeit
Da Haustürschließanlagen existieren, die ein Verschließen des Hauseingangs zulassen und dennoch ein Öffnen durch fl...