Türsprechanlage (WEMoG)

Begriff

Türsprech- und Klingelanlagen in den Wohnungen sind dem Sondereigentum zugeordnet. Etwas anderes kann dann gelten, wenn das Vorhandensein und Funktionieren jeder Sprechstelle zum Betrieb der im Gemeinschaftseigentum stehenden zentralen Klingel- und Sprechanlage unabdingbar, d. h. ihr Funktionieren Voraussetzung für das Funktionieren auch der zentralen Haussprechanlage wäre. Dann könnte man diese als wesentlichen Bestandteil der Anlage ansehen, womit eine Zuordnung zum Sondereigentum nicht möglich ist. Die Klingelanlage selbst ist wie der Briefkasten eine Einrichtung des gemeinschaftlichen Gebrauchs und daher Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

OLG Köln, Beschluss v. 26.8.2002, 16 Wx 126/02, NZM 2002 S. 865: Türsprech- und Klingelanlagen in den Wohnungen sind dem Sondereigentum zugeordnet.

Der zentrale Lautsprecher und Türöffner an der Haustür sowie die dazu notwendige Verstärkeranlage im Keller gehören – da gemeinschaftlich genutzt – zum Gemeinschaftseigentum.

Von den Wohnungseigentümern nachträglich montierte Gongs, Ausschalter sowie sonstige Veränderungen in der Wohnung, besonders auch klemmende Sprech-/Türöffnungstaster, verursachen Störungen der gesamten Türsprech- und Klingelanlage im Haus. Entsprechende Ortungs- bzw. Suchkosten der Handwerker sind der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vom Verursacher zu erstatten.

Ist der Fehler nicht zu finden, muss bei Totalstörung die gesamte Anlage (Zentralverstärker, Türlautsprecher und alle Sprechstellen in den Wohnungen) erneuert werden, zumal für die alte Anlage oft keine kompatiblen Ersatzteile mehr zu bekommen sind. Ist der Verursacher dieser Störung nicht zu ermitteln, müssen alle Eigentümer gemeinschaftlich für die Kosten der Erneuerung aufkommen.

Praxis-Tipp

Kostenübernahmeerklärung verlangen

Der Verwalter sollte darauf achten, dass sich das beauftragte Handwerksunternehmen vor Beginn der Arbeiten von demjenigen im Objekt, der den Defekt gemeldet hat, schriftlich eine Kostenübernahmeerklärung für den Fall unterschreiben lässt, dass der ursächliche Mangel ausschließlich auf im Sondereigentum stehende Teile zurückzuführen ist.

Dies setzt jedoch voraus, dass die ausführende Firma vom Verwalter in die begriffliche Zuordnung von Sonder-/Gemeinschaftseigentum eingeführt wurde. Der Verwalter muss zwar als Vertreter der Auftraggeberin, nämlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die Rechnung zunächst begleichen, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat dann aber aufgrund der schriftlichen Erklärung eine Anspruchsgrundlage gegen den Verursacher auf Kostenerstattung.

Bauliche Veränderung

Beim Einbau einer Gegensprechanlage handelt es sich um eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG. Die Installation kann einfach-mehrheitlich beschlossen werden (§ 25 Abs. 1 WEG). Wird die Maßnahme mit mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen, erfolgt die Kostenverteilung gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG unter allen Wohnungseigentümern. Wird diese Mehrheit nicht erreicht, sind die Kosten von denjenigen Wohnungseigentümern zu tragen, die den Einbau beschlossen haben. Die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer sind dann nicht berechtigt, Nutzungen aus der Gegensprechanlage zu ziehen. Konkret würden also keine Leitungen in ihre Sondereigentumseinheiten verlegt.