Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Leitsatz
(hier: Abrechnung von Bewirtschaftungskosten über Perioden der Bauherrengemeinschaft)
Normenkette
§ 16 Abs. 2 WEG, § 23 WEG, § 28 WEG, §§ 666ff. BGB, § 675 BGB
Kommentar
Die mit Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch entstandene Wohnungseigentümergemeinschaft kann keine wirksamen Abrechnungsgenehmigungsbeschlüsse nach § 28 WEG über Wirtschaftsperioden aus der Zeit vor Entstehung der Gemeinschaft fassen; solche Beitragszahlungen aus der Zeit vor Entstehung der Gemeinschaft hat allenfalls noch der rechenschaftspflichtige Treuhänder der Bauherrengemeinschaft nach den §§ 675, 666ff. BGB abzurechnen.
Nach Sachverhalt bewohnten Bauherren offensichtlich bereits seit 1983 eine im Bauherrenmodell konzipierte Anlage. Allerdings kam es zum Vollzug der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung vom 21. 2. 1987 erst mit Eintragung am 20. 10. 1987 im Grundbuch. Bauherren konnten hier erst nach dieser Zeit im Grundbuch als Wohnungseigentümer eingetragen werden. Der mit Wohngeldnachzahlungen in Anspruch genommene Antragsgegner wurde hier erst am 1. 7. 1988 als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. In "Eigentümerversammlungen" zum Teil noch vor Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch wurden "verwalterseits" Wirtschaftsjahre auch aus der Zeit vor Entstehung der Gemeinschaft abgerechnet und unangefochten genehmigt, zum Teil auch in Versammlungen nach Entstehung der Gemeinschaft Wirtschaftsjahre, die noch die Bauherrengemeinschaft betrafen. Nach Antragsrücknahmen und Erledigterklärungen aufgrund erfolgter Teilzahlungen kam es hier allein hinsichtlich offener Wohngeldrückstände aus WEG-Abrechnungsperioden zu einer Zahlungsverurteilung, im Übrigen zu einer ausführlich begründeten Kostenquotelungsentscheidung hinsichtlich der zurückgenommenen und von Amts wegen als erledigt behandelten Anträge.
Das Gericht führte u. a. aus, dass von einer Kompetenzüberschreitung (und damit Beschlussnichtigkeit) einer Eigentümerversammlung dann nicht gesprochen werden könne, wenn diese Versammlung über einen Teil der Kosten eines Kalenderjahres im Sinne des § 28 Abs. 5 WEG Abrechnungsentscheidungen getroffen hatte (also das Wirtschaftsjahr, in dem die Teilungserklärung vollzogen wurde), weil mit dieser Eintragung im vorliegenden Bauherrenmodell auch bereits in diesem Jahr die Gemeinschaft der Eigentümer rechtlich entstanden sei. Würde sich hier der Abrechnungszeitpunkt und damit auch die genehmigende Beschlussfassung über die Periode dieser WEG-Gemeinschaft hinaus in die Vergangenheit erstrecken, weil sich Eigentümer über das genaue Datum und die Auswirkung des Grundbuchvollzugs der Teilungserklärung im Unklaren waren, so sei der Genehmigungsbeschluss über dieses Geschäftsjahr zwar fehlerhaft und hätte auf Anfechtung hin für ungültig erklärt werden müssen, sei jedoch als bindende Rechtsgrundlage für Wohngeldansprüche anzuerkennen, wenn er unangefochten geblieben sei. Immerhin läge ihm nämlich eine nach WEG zu behandelnde Abrechnungsperiode zugrunde, die lediglich in unzutreffender Weise auf das ganze Kalenderjahr bezogen worden sei, statt sie erst mit dem Datum des Grundbuchvollzugs beginnen zu lassen. Es sei auch technisch nicht möglich, diesen Beschluss teilweise, nämlich im Bereich der Treuhänderabrechnung als nichtig zu betrachten und ihn für die nach WEG zu behandelnde Zeit als gültig anzusehen, weil eben zum Stichtag weder buchhalterisch noch kontenmäßig ein Strich gezogen worden sei; solche Beschlüsse seien daher als untrennbare Einheit in vollem Umfang aufrecht zu erhalten.
Bezögen sich allerdings WEG-Genehmigungsbeschlüsse auf die Abrechnung von Wirtschaftsjahren, die vollständig außerhalb des Wohnungseigentumsrechts lägen, sei von Kompetenzüberschreitung der Gemeinschaft und damit im Sinne der herrschenden Meinung von Beschlussnichtigkeit im Sinne des WEG (von Amts wegen festzustellen) auszugehen. Diese Wirkung sei umso mehr gerechtfertigt, als der Kreis der "Ersterwerber" oder "Bauherren" bei einer Wohnanlage von über 120 Einheiten ein ganz anderer sein könne als der Kreis der "Wohnungseigentümer" zum Zeitpunkt der Beschlussfassung nach WEG. Beim Abverkauf von Wohnungen von Bauträgern seien die als "Nutzungsentgelt" bezeichneten Zahlungen mangels einer Gemeinschaft oder Gesellschaft überhaupt nicht Gegenstand einer Beschlussfassung, sondern seien auf zweiseitig-kaufvertraglicher Basis mit dem Kaufpreis zu verrechnen. Im Bauherrenmodell bei Teilung nach § 3 WEG seien überdies "Beiträge" in einer Gesellschafterversammlung gemäß §§ 709 Abs. 2, 744, 745 BGB zu beschließen; eine Versammlung werde hier nicht vom WEG-Verwalter, sondern vom Treuhänder einberufen, geleitet und durchgeführt; sie richte sich nicht nach den §§ 23ff. WEG, sondern nach den genannten Bestimmungen des Bürgerlichen Rechts; beschlossen werde auch nicht eine Verwalterabrechnung nach § 28 WEG, sondern über Rechenschaft des Treuhänders nach den §§ 675 und 666ff. BGB. So könne auch nicht eine Abrechnungsperiode durch WEG-Beschluss aus der Zeit der Bauherrenmodell-Pha...