Umlage neuer Betriebskosten

Leitsatz

Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. (amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 556

Kommentar

In einem 1986 abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag war vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten i. S. d. § 27 II. BV zu tragen hat. Dem Mietvertrag war eine Anlage "Aufstellung der Betriebskosten" beigefügt. Außerdem enthielt der Vertrag folgende Formularklausel:

"Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden."

In der Folgezeit fand ein Eigentümerwechsel statt. Die neue Vermieterin hat bislang nicht bestehende Sach- und Haftpflichtversicherungen abgeschlossen und die Kosten in die Betriebskostenabrechnung 2004 eingestellt. Der Mieter wurde hierdurch mit 141,63 EUR belastet. Der BGH hatte zu entscheiden, ob der Vermieter bei der gegebenen Vertragslage neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umlegen kann.

Dies wird vom BGH bejaht.

Der BGH führt aus, dass die vorliegende Klausel auch die Umlage solcher nachträglich entstehenden Betriebskosten deckt, die auf der freien Entscheidung des Vermieters beruhen. Es ist auch nicht erforderlich, dass der Mieter für die erhöhten Betriebskosten eine Gegenleistung erhält. Der Vermieter muss jedoch den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Vorliegend spielte dieser Gesichtspunkt keine Rolle, weil der Abschluss einer Sach- und Haftpflichtversicherung wirtschaftlichem Verhalten entspricht.

Hinweis

In dem zur Entscheidung stehenden Fall enthielt der Mietvertrag eine sog. "Mehrbelastungsabrede". Für die Umlage neu entstehender Betriebskosten ist eine solche Klausel nur erforderlich, wenn die Parteien eine Betriebskostenpauschale vereinbart haben (§ 560 Abs. 1 BGB).

Ist jedoch – wie im Entscheidungsfall – eine Betriebskostenvorauszahlung mit Abrechnungspflicht vereinbart, so ergibt sich das Recht zur Umlage aller im Abrechnungszeitraum entstehenden Betriebskosten unmittelbar aus § 556 Abs. 3 BGB (Langenberg in: Schmidt-Futterer § 560 BGB Rdn. 12; Weitemeyer in: Staudinger § 560 BGB Rdn. 1); das Recht zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen folgt aus § 560 Abs. 4 BGB. Die Vereinbarung einer Mehrbelastungsabrede hat in einem solchen Fall also nur deklaratorische Bedeutung. Der (amtliche) Leitsatz der Entscheidung darf deshalb nicht dahingehend verstanden werden, dass das Recht zur Umlage nachträglich entstehender Betriebskosten nur besteht, wenn der Mietvertrag eine Mehrbelastungsabrede enthält.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 27.09.2006, VIII ZR 80/06, NZM 2006, 896 = WuM 2006, 612