Umlageschlüssel: Änderung / 2 Normenkette

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG; §§ 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 3, 8 Abs. 1 HeizkostenVO

Sachverhalt

Nach der Gemeinschaftsordnung werden die Kosten für Heizung und Warmwasser nach dem Verhältnis der Wohnflächen des Sondereigentums zur Gesamtwohnfläche verteilt. Terrassen, Balkone und Loggien, soweit sie bei der Berechnung der Wohnfläche berücksichtigt sind, werden hierbei ausgeschieden. Wird der Verbrauch an Wärme durch Messgeräte ermittelt, so werden lediglich 50 % der Kosten nach vorstehendem Maßstab umgelegt (Grundkostenanteil). Für die Verteilung der restlichen Kosten ist das Ergebnis der Wärmemessgeräte bestimmend (Verbrauchskostenanteil). Für die Kosten einer zentralen Warmwasserversorgung gelten die gleichen Grundsätze, lediglich mit der Ausnahme, dass der Grundkostenanteil 30 % und der Verbrauchskostenanteil 70 % der Gesamtkosten beträgt. Die Wohnungseigentümer beschließen insoweit – in dem Bewusstsein, dass die Wohnflächenverordnung nicht zwingend anzuwenden ist, sondern nur eine Möglichkeit darstellt – auch die Außenflächen, d. h. die Dachterrassen und Balkone/Loggien mit dem in der Wohnflächenverordnung zugelassenen Anteil von 25 % ihrer Grundfläche einzubeziehen. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor.

2.1 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Die Wohnungseigentümer hätten bei der Änderung des geltenden Umlageschlüssels ein weites Ermessen. Eine Änderung setze nicht voraus, dass der bestehende Umlageschlüssel einem Wohnungseigentümer nachteilig sei. Es bedürfe nicht einmal besonderer Umstände für eine Neuregelung. Dies gelte auch in Bezug auf die Heizkostenverordnung. Der Begriff der "Wohnfläche" im Sinne der Heizkostenverordnung müsse dabei nicht, könne aber von den Wohnungseigentümern unter Rückgriff auf die Bestimmungen der Wohnflächenverordnung ermittelt werden. Die Wohnungseigentümer dürften aber auch eine andere Berechnungsmethode festlegen.

Hinweis

1. Welcher Umlageschlüssel für eine Kostenposition gelten soll, müssen die Wohnungseigentümer durch eine Umlagevereinbarung oder einen Umlagebeschluss bestimmen. Der Verwalter hat hingegen keine Kompetenz, für die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Umlageschlüssel zu bestimmen. Die Wohnungseigentümer können ihm diese Kompetenz auch nicht nach § 27 Abs. 2 WEG einräumen. Die Wohnungseigentümer können allerdings vereinbaren, dass der Verwalter einen Umlageschlüssel bestimmen soll.

2. Die Wohnungseigentümer haben bis zu Grenze der Willkür die Befugnis, Umlageschlüssel zu bestimmen und diese auch zu ändern. Neben der Größe der Miteigentumsanteile kommen vor allem folgende Umlageschlüssel in Betracht:

   • Anzahl von Anschlüssen/Anlagen;
   • Anzahl von Wohnungseigentumsrechten (Einheiten);
   • Anzahl der Bewohner/Eigentümer/Nutzer- bzw. Personen;
   • Gebrauch oder die bloße Gebrauchsmöglichkeit;
   • Verbrauch/Verursachung;
   • Verteilung nach Häusern/Untergemeinschaften (Mehrhausanlagen);
   • Wohn- und Nutzfläche.

3. Der Verwalter muss die Wohnungseigentümer als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer jederzeit darüber informieren können, welche Umlageschlüssel in der Wohnungseigentumsanlage für welche Kostenposition gelten. Um dieser Forderung gerecht zu werden, muss er sich mit der Gemeinschaftsordnung und der aktuellen Beschlusslage vertraut machen. Ferner muss der Verwalter die Wohnungseigentümer jedenfalls bei einer Nachfrage darüber informieren können, welche Alternativen für eine Kostenposition in Betracht kämen und was deren Vor- und/oder Nachteile wären. Das Ziel einer solche Beratung sollte darin liegen, für eine Kostenposition einen Umlageschlüssel zu finden, der möglichst "verteilungsgerecht" ist. Diese Beratung sollte sich von folgenden Fragen leiten lassen:

   • Ist die Größe der Miteigentumsanteile als Umlageschlüssel anwendbar? (Eine Umlage der Kosten nach der Größe der Miteigentumsanteile ist "grob" und häufig "ungerecht".)
   • Kann die Umlage der Kosten dem Verhalten der Wohnungseigentümer angepasst werden? (Das Gerechtigkeitsmaß wird erhöht, wenn die Umlage sich den Kosten annähert, die die jeweiligen Wohnungseigentümer bei wertender Betrachtung zu tragen haben. Im Einzelfall kommt z. B. eine Verkleinerung des Abrechnungskreises in Betracht – insbesondere in Mehrhausanlagen.)
   • Können die Kosten nach Verursachung oder nach Verbrauch verteilt werden? (Zu einer größeren Verteilungsgerechtigkeit führt es, wenn Kosten nach Verursachung oder nach Verbrauch verteilt werden können.)
   • Berücksichtigen die Umlageschlüssel die Einwirkungsmöglichkeiten der Wohnungseigentümer? (Die Verteilungsgerechtigkeit kann es verbessern, wenn bei Erhaltungskosten eine besondere Einwirkungsmöglichkeit berücksichtigt wird.)
4. Damit die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV), die Kosten der Wärmelieferung (§ 7 Abs. 3 HeizkostenV), die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage (§ 8 Abs. 2 HeizkostenV) und die Kosten der Warmwasserlieferung (§ 8 Abs. 3 HeizkostenV) umgelegt werden können, müssen die Wohnungseigentümer ihre "Hausaufgaben" mac...