Umlageschlüssel: Auslegung

Leitsatz

Eine Vereinbarung, nach der ein Wohnungseigentümer die Kosten für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums tragen muss, muss klar und eindeutig sein. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.

Von der gesetzlichen Zuständigkeit und Kostenverteilung abweichende Vereinbarungen sind als Ausnahmeregelung eng auszulegen.

Normenkette

WEG § 5 Abs. 2, § 16 Abs. 2, § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2

Das Problem

1. Wohnungseigentümer K lässt auf eigene Kosten mehrere Velux-Fenster in seinem Badezimmer kontrollieren. In einer Versammlung stellt er den Antrag, dass ihm diese Aufwendungen erstattet werden. Die Wohnungseigentümer fassen daraufhin den Beschluss, den Antrag auf Erstattung der Aufwendungen des K für eine Kontrolle der Velux-Fenster in Höhe von 178,50 EUR abzulehnen. Sie verweisen auf § 5 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung, in der es wie folgt heißt:

   Jeder Sondereigentümer ist auch zur alleinigen Instandhaltung und Instandsetzung der Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, die nur seinem Sondereigentum dienen oder an dem ihm das alleinige Gebrauchsrecht zusteht, verpflichtet. Er ist insbesondere verpflichtet, die Bodenbeläge der Balkone und die Rollläden auf seine Kosten sach- und fachgerecht instandzuhalten und instandzusetzen.

2. Gegen diesen Beschluss geht K vor. Das Amtsgericht (AG) weist die Klage ab. Fenster gehörten gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum, weshalb grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG verpflichtet sei, diese instandzusetzen bzw. instandzuhalten. Die Wohnungseigentümer könnten jedoch durch Vereinbarung von dieser gesetzlichen Vorgabe abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung träfen. Eine derartige Regelung enthalte § 5 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung. Die Auslegung ergebe, dass § 5 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung die Instandhaltung und Instandsetzung des Dachfensters im Badezimmer des K sowohl in Bezug auf die Kostenlast, zum anderen aber auch in Bezug auf die Verwaltungsbefugnis diesem selbst zuweise. Den anderen Miteigentümern seien schon das Zugriffsrecht und eine entsprechende Zugriffsmöglichkeit auf dieses Fenster verwehrt. Darauf, ob die Fenster nur dem Sondereigentum oder auch dem gemeinschaftlichen Eigentum dienen, komme es nicht an, da die Regelung unter § 5 Abs. 2 Satz 1 alternativ und nicht kumulativ entweder auf das ausschließliche Dienen oder auf das alleinige Gebrauchsrecht abstelle.
3. Gegen dieses Urteil wendet sich K mit Berufung. Er meint, die Entscheidungsgründe des Amtsgerichts (AG) seien nicht überzeugend. Angesichts der Überschrift der Regelung in § 5 der Gemeinschaftsordnung"Instandhaltung des Sondereigentums" sei überraschend, dass dort auch Bauteile des gemeinschaftlichen Eigentums in die Instandsetzungsverpflichtung der einzelnen Sondereigentümer fallen sollen. Eine solche Verpflichtung wäre allenfalls in § 6 der Gemeinschaftsordnung zu erwarten gewesen. Fenster würden zwar der tatsächlichen Zugriffsmöglichkeit des jeweiligen Sondereigentümers unterliegen, erfüllten jedoch weiter die Voraussetzung als zwingender Gebäudebestandteil ohne dessen Vorhandensein die Sicherheit und der Bestand des Gebäudes nicht gewährleistet wären. Es sei daher eine andere Qualität des Gebrauchs gegeben, sodass nicht der jeweilige Sondereigentümer die Fenster allein gebrauche. Ein Gebrauchsrecht könne nicht mit einem ausschließlichen Zugriffsrecht gleichgestellt werden.

Die Entscheidung

Die Berufung hat Erfolg! Die Ablehnung des Beschlussantrags widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Da die Beklagten gegen die Höhe der Kosten für die Überprüfung der Dachfenster, die Notwendigkeit und die Instandsetzung des Fensters keine Einwände erhöben, sei der Streit allein auf die Rechtsfrage zu beschränken, ob Fenster der Regelung in § 5 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung unterfielen.

Das Ergebnis

Entgegen der Ansicht des AG seien die Fenster des Objekts im Allgemeinen und damit auch das streitgegenständliche Dachflächenfenster von der Regelung in § 5 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung nicht umfasst.

Die Grundsätze

Zutreffend habe das AG allerdings ausgeführt, dass Fenster gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörten und damit grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Instandhaltung und Instandsetzung auf ihre Kosten verpflichtet sei. Dies werde auch von den Beklagten nicht in Abrede gestellt. Weiter habe das AG richtig ausgeführt, dass die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung eine hiervon abweichende Regelung treffen könnten. Die Regelung müsse dann jedoch klar und eindeutig sein; im Zweifel bleibe es bei der gesetzlichen Zuständigkeit. Die von der gesetzlichen Zuständigkeit und Kostenverteilung abweichenden Vereinbarungen seien als Ausnahmeregelung eng auszulegen.

Die Anwendung der Grundsätze

Ausgehend von diesen Grundsätzen könne nicht angenommen werden, dass die Fenster des Gebäudes von der Sonderregelung in § 5 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung umfasst seien.

1. Allerdings ergebe...