Umlageschlüssel: Umlage nach Wohnflächenverordnung

Leitsatz

Sollen für die nach der Wohnfläche umzulegenden Betriebskosten statt den Flächenangaben in der Teilungserklärung die nach der Wohnflächenverordnung ermittelten Flächen angesetzt werden, bedarf dies einer gesonderten Beschlussfassung.

Normenkette

WEG § 28

Das Problem

1. In der Teilungserklärung sind mit handschriftlichen Eintragungen jeweils bei der Angabe der Aufteilungen nach dem vorgedruckten Text mit einer Wohnfläche von "circa" handschriftliche Angaben der Wohnungsgrößen angegeben.
2. Im Mai 2013 werden die Wohnungen aufgrund einer vorangegangenen Beauftragung von einer Sachverständigen neu vermessen. Die danach vorliegenden Differenzen zu den Angaben in der Teilungserklärung rühren u.a. daher, dass die Sachverständige den beheizbaren Hobbyraum im Untergeschoss nicht als Wohnfläche qualifiziert und eine Dachterrasse bzw. eine Terrasse im Erdgeschoss berücksichtigt.
3. Der Verwalter legt den Wohnungseigentümern seinen Entwurf der Abrechnung vor. Er verwendet teilweise die neuen Wohnflächen. Die hält Wohnungseigentümer K – neben anderen Gründen – für nicht richtig und beantragt, den Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer die Abrechnung genehmigt haben, für ungültig zu erklären.
4. Das Amtsgericht gibt der Klage statt und erklärt den Beschluss insgesamt für ungültig. Mit der Berufung verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Die Entscheidung

Umfang der Ungültigerklärung

Das Amtsgericht habe zu Unrecht den Beschluss insgesamt für ungültig erklärt. Denn der Beschluss über die Abrechnung sei im Sinne von § 139 BGB teilbar. Dies führte dazu, dass eine Abrechnung, soweit kein durchgreifender Fehler vorliege, hinsichtlich der Kostenpositionen, die nicht fehlerhaft seien, aufrechterhalten bleibe.

Gesamtabrechnung

Gegen die Gesamtabrechnung wende sich Wohnungseigentümer K im Ergebnis ohne Erfolg. Soweit K bemängele, in die Abrechnung seien Reparaturkosten für eine Balkonverkleidung eingestellt worden, obwohl kein Beschluss für eine Reparatur der Balkone gefasst worden sei, sei dies kein Mangel. Denn die Abrechnung sei eine reine Einnahmen- und Ausgabenabrechnung, in welche der Verwalter sämtliche Einnahmen und Ausgaben im Abrechnungszeitraum einzustellen habe. Die Frage der Berechtigung einer Kostenposition sei allenfalls für einen Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter – oder die Entlastung – relevant, nicht jedoch für die Genehmigung der Abrechnung. Seien unberechtigte Ausgaben – was K nicht bestreite – getätigt worden, seien sie einzustellen und zu verteilen. Gleiches gelte für die Gerichtskosten.

Einzelabrechnung

1. Nach der gebotenen objektiv-normativen Auslegung der Teilungserklärung komme den dort angegebenen Wohnungsgrößen insoweit rechtliche Relevanz zu, als die dort angegebenen Wohnungsgrößen als Umlageschlüssel vereinbart worden seien (Hinweis auf Greiner, Wohnungseigentumsrecht, Rn. 984 und Jennißen in Jennißen § 16 Rn. 111a). Wenn und insoweit die Wohnungseigentümer hiervon abweichen wollten, bedürfe diese einer Beschlussfassung (§ 16 Abs. 3 WEG) und könne nicht – konkludent – in der Beschlussfassung über die Abrechnung erfolgen.
2. Allerdings betreffe dies nur die nach Wohnfläche verteilten Kostenpositionen, also die Instandhaltungsrückstellung. Demgegenüber könne die Kostenposition Heizung/Warmwasser nicht von vornherein aus dem gleichen Grund für ungültig erklärt werden. Gleichwohl erweise sich auch insoweit der Beschluss als nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend. Dabei komme es allerdings nicht auf die von dem Amtsgericht in den Mittelpunkt seiner Überlegungen gestellte Problematik der Rückwirkung der Änderung des Umlageschlüssels an. Denn die Wohnungseigentümer hätten den Abrechnungsmaßstab nach § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkostenV nicht geändert. Geändert worden sei lediglich die der Abrechnung zugrunde gelegte Fläche. Diese Änderung erfasse § 6 Abs. 4 HeizkostenV nicht. Gleichwohl hätten die Kosten für Heizung/Warmwasser nicht nach der angesetzten neu berechneten Fläche umgelegt werden dürfen. Denn die HeizkostenV sehe in ihrem § 7 die Grundlagen für die Berechnung der verbrauchsunabhängigen Heizkosten vor. Für die Kosten mit der Versorgung mit Wärme sehe § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV vor, dass die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen seien; daneben könne auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden. Insoweit könne zwar grundsätzlich für die verbrauchsunabhängigen Kosten eine Umlegung nach dem Flächenverhältnis erfolgen. Nach überwiegender Ansicht sei eine Anlegung dieses Verteilungsmaßstabes aber nicht möglich, wenn – wie im Fall – zum einen bei den Wohnungseigentümern in unterschiedlichen Größen Terrassen oder sonstige Freiflächen vorhanden seien, welche in die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung Eingang finden und andererseits beheizbare Räume vorhanden seien, welche in der Wohnflächenverordnung keine Berücksichtigung fänden. Insoweit entspreche es allgemeiner Auffassung...