Umsatzsteuer – mietrechtliche Fragen / 1 Verzicht auf Steuerbefreiung

Der Vermieter hat die Möglichkeit, auf die Steuerbefreiung zu verzichten,

1. wenn der Mieter Unternehmer ist und
2. das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, insbesondere nicht umsatzsteuerfrei sind.^[1]

Eine Ausnahme von dieser zweiten Voraussetzung gilt für Altgebäude i. S. v. § 27 Abs. 2 UStG.

Hinweis

Definition von Altgebäuden

Hierzu zählen Gebäude, mit deren Errichtung vor dem 11.11.1993 begonnen wurde und die vor dem 1.1.1998 fertiggestellt wurden.

Nach der Regelung in § 9 Abs. 2 Satz 1 UStG ist der Verzicht auf die Steuerbefreiung "nur zulässig, soweit der Mieter das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen". Dies führt zu der Frage, ob ein Teilverzicht möglich ist, wenn eine aufgrund eines einheitlichen Vertrags vermietete Immobilie vom Mieter nur teilweise für umsatzsteuerpflichtige Zwecke verwendet wird. Nach der Rechtsprechung des BFH^[2] und des EuGH^[3] ist ein Teilverzicht zulässig, wenn die Teilfläche eindeutig bestimmbar ist. Dies ist der Fall, wenn einzelne Räume eines Mietobjekts von der umsatzsteuerpflichtigen Tätigkeit ausgenommen werden.

Teilflächen innerhalb eines Raumes sind dagegen i. d. R. nicht abgrenzbar.

Praxis-Tipp

Bestimmte Teilflächen in Wohnraum abgrenzen

Man kommt im Allgemeinen zum richtigen Ergebnis, wenn man darauf abstellt, ob der abgegrenzte Teil Gegenstand eines eigenständigen Mietvertrags sein kann.

Umsatzsteueroption bei Mischraummiete

Die Option des Vermieters für die Umsatzsteuer bei der Vermietung von Mischräumen umfasst von vornherein nur die unternehmerisch genutzten Gebäudeteile, nicht die zu Wohnzwecken genutzten Räume.^[4]

Ist in einem Mischmietvertrag vereinbart, dass der Mieter Umsatzsteuer auf die Miete zu bezahlen hat, so ist eine Aufteilung vorzunehmen. Die Pflicht zur Zahlung von Umsatzsteuer besteht nur für die gewerblich genutzten Räume, während für die Wohnräume keine Umsatzsteuer zu zahlen ist.^[5]

Haben die Parteien gleichwohl vereinbart, dass auch für den auf die Wohnräume entfallenden Mietzinsanteil Umsatzsteuer zu zahlen ist, kommen nach der Rechtsprechung des BGH^[6] 2 Auslegungsmöglichkeiten in Betracht:

1. Zum einen ist denkbar, dass die Vereinbarung zur Zahlung der Umsatzsteuer ins Leere geht, weil es für nicht steuerpflichtige Umsätze aus Vermietung keine gültige Mehrwertsteuer gibt. Nach dieser Auslegung gilt, dass eine in Wirklichkeit nicht anfallende Mehrwertsteuer auch nicht geschuldet wird.

   Von dieser Auslegung ist regelmäßig auszugehen, wenn die Preisvereinbarung auf einer fehlerhaften Bewertung der steuerlichen Gegebenheiten beruht und anzunehmen ist, dass dem Vermieter nur die Nettomiete zustehen soll.

2. Denkbar ist allerdings auch, dass sich die Parteien auf einen Endbetrag geeinigt haben und die Angabe der Nettomiete lediglich einen erläuternden Charakter hat. In diesem Fall gilt die Bruttomiete als vereinbart. Auf die umsatzsteuerrechtlichen Gegebenheiten kommt es bei dieser Sachlage nicht an.

Wichtig

Unternehmereigenschaft auch bei privatem Vermieter

Als Unternehmer gilt auch der private Vermieter.

Hinweis

Steuerbefreiung bei Kleinunternehmer

Der Verzicht auf die Steuerbefreiung des Kleinunternehmers erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Finanzamt^[7]; im Übrigen kann der Verzicht formlos erklärt werden.

Praxis-Beispiel

Formlose Verzichtserklärung

Ausweisung der Umsatzsteuer in einer Rechnung oder durch eine Umsatzsteueranmeldung.^[8]

Der Verzicht hat zur Folge, dass die beim Bau oder beim Erwerb anfallenden Vorsteuern zurückerstattet werden; außerdem kann der Vermieter die während der Mietzeit bezahlten Mehrwertsteuern, z. B. für Instandhaltungen und Instandsetzungen, im Wege des Vorsteuerabzugs geltend machen.^[9]

Eine Option für die Umsatzsteuer kann der Vermieter mit Wirkung für die Zukunft beenden.^[10]

[1] § 15 Abs. 2 Nr. 1 UStG.

[2] Urteil v. 24.4.2014, V R 27/13, NZM 2014 S. 714.

[3] DStR 1995 S. 1709.

[4] BFH, Urteil v. 28.2.1996, XI R 70/90, NJWE-MietR 1996 S. 211 betr. Gaststätte mit Wirtewohnung; BFH, Urteil v. 14.10.2015, V R 10/14, DWW 2016 S. 192 betr. gewerblich genutzte Einliegerwohnung; jeweils m. w. N..

[5] OLG Celle, Beschluss v. 7.7.2016, 2 U 37/16.

[6] Urteil v. 21.1.2009, XII ZR 79/07, NZM 2009 S. 237.

[7] § 19 Abs. 2 UStG.

[8] § 19 Abs. 1 UStG.

[9] Jatzek, in Bub/Treier, Rn. III 177 ff..

[10] Sontheimer, a. a. O..