Umsatzsteuer – mietrechtliche Fragen / 2 Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Umsatzsteuer

Der Mieter ist nur dann zur Zahlung der Umsatzsteuer verpflichtet,

1. wenn der Vermieter wirksam zur Umsatzsteuer optiert hat und
2. die Zahlungspflicht wirksam vertraglich vereinbart wurde.

Die Steuerpflicht an sich steht nicht zur Disposition der Parteien.

Achtung

Unwirksame Regelung zur Steuerpflicht

Eine Vereinbarung, wonach ein nach den Steuergesetzen steuerfreier Umsatz steuerpflichtig sein soll, ist unwirksam.

Liegen die Voraussetzungen nicht vor, können die Finanzbehörden den Vorsteuerabzug zulasten des Vermieters nachträglich für einen Zeitraum von 10 Jahren berichtigen.^[1]

[1] § 15a Abs. 1 Satz 2 UStG.

2.1 Gegenstand der Steuerpflicht

Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehören

• die Grundmiete,
• die Betriebskosten sowie
• die Zuschläge.

Ist das Mietverhältnis beendet, unterliegt die Nutzungsentschädigung der Umsatzsteuer, gleichgültig, ob sie auf § 546a Abs. 1 BGB^[1] oder auf § 987 BGB^[2] beruht. Deshalb kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter auf diese Beträge Mehrwertsteuer bezahlen muss.

Wichtig

Mietausfall ist umsatzsteuerfrei

Bei dem Anspruch des Vermieters auf Ersatz des Mietausfalls handelt es sich nicht um steuerbaren Umsatz, sondern um Schadensersatz, für den keine Umsatzsteuer zu bezahlen ist.^[3]

[1] BGHZ 104 S. 285, 291.

[2] BGH, DWW 1998 S. 17, 19.

[3] BGH, Urteil v. 23.4.2008, XII ZR 136/05, ZMR 2008 S. 867.

2.2 Vertragliche Regelung

Soll der Mieter zur Zahlung der Mehrwertsteuer verpflichtet sein, muss dies im Mietvertrag vereinbart werden.

Achtung

Fehlende Vereinbarung, dann Endpreis

Ohne eine solche Regelung ist der im Mietvertrag ausgewiesene Preis als Endpreis zu verstehen.

Mehrwertsteuer bei Betriebskosten

Sind im Mietvertrag einzelne Leistungen als mehrwertsteuerpflichtig ausgewiesen und fehlt bei anderen Leistungen ein entsprechender Zusatz, so kann eine ergänzende Vertragsauslegung zu dem Ergebnis führen, dass der Mieter auch auf die Nebenkosten Mehrwertsteuer bezahlen muss.^[1]

Achtung

Mehrwertsteuer fällt auf alle Betriebskosten an

In diesem Fall unterliegen alle Betriebskostenpositionen der Mehrwertsteuer, unabhängig davon, ob die jeweils in Rechnung gestellten Beträge mit Vorsteuern belastet sind oder ob solche Steuern nicht anfallen (wie etwa bei öffentlichen Lasten).^[2]

Dies ist darauf zurückzuführen, dass bei Option für die Mehrwertsteuer alle Mieteinnahmen – zu denen auch die Betriebskosten gehören – als "Entgelt" i. S. v. § 9 Abs. 1 Satz 2 UStG bewertet werden.

Pflicht des Vermieters zur USt-Option

Soll der Vermieter gegenüber dem Mieter zur Umsatzsteueroption verpflichtet sein, muss dies ebenfalls vertraglich vereinbart werden. Eine fehlende Regelung ist allerdings ohne praktische Bedeutung, wenn der Mieter nach den Vereinbarungen des Mietvertrags Umsatzsteuer auf den Mietzins zu bezahlen hat. In diesem Fall folgt im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung^[3], dass der Vermieter zur Ausübung der Option verpflichtet ist, weil die getroffene Mietzinsregelung anderenfalls keinen Sinn ergibt.^[4]

Zum Widerruf der Option siehe OLG Hamm (a. a. O.).

Keine Umsatzsteuer bei Schadensersatz

Schadensersatzbeträge unterliegen nicht der Umsatzsteuer, weil es insoweit an einem Austauschverhältnis zur Leistung des Vermieters fehlt.^[5]

[1] OLG Düsseldorf, ZMR 1996 S. 82; ZMR 2000 S. 603, 604; OLG Schleswig, ZMR 2001 S. 619; Westphal, ZMR 1998 S. 262, 265.

[2] OLG Rostock, Urteil v. 12.3.2007, 3 U 67/06, OLGR Rostock 2007 S. 726; LG Hamburg, DWW 1998 S. 119, 120; Langenberg, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rn. 373; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 514; a. A. OLG Schleswig, ZMR 2001 S. 619.

[3] §§ 133, 157 BGB.

[4] OLG Hamm, ZMR 1997 S. 457.

[5] BGH, DWW 1998 S. 17, 18; NZM 2007 S. 621 unter Ziff. I 7.

2.3 Formularklauseln

Praxis-Beispiel

Wirksame Formularklausel

Eine Formularklausel, wonach der Mieter auf Verlangen des Vermieters Umsatzsteuer zahlen muss, wenn der Vermieter für die Umsatzsteuer optiert hat, ist wirksam.

Dies gilt auch dann, wenn der Mieter seinerseits nicht umsatzsteuerpflichtig ist.^[1] Ist der Vermietungsumsatz jedoch steuerfrei, geht die Vereinbarung ins Leere, weil dann keine Mehrwertsteuer entsteht.^[2]

Praxis-Beispiel

Unwirksame Formularklausel

Anders ist eine Klausel zu beurteilen, die den Vermieter berechtigt, nach Vertragsabschluss die zusätzliche Zahlung von Umsatzsteuer auf den Mietzins zu verlangen.

Eine solche Klausel verstößt gegen § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB, wenn der Mieter nicht zum Abzug der Vorsteuer berechtigt ist.^[3]

Eine vertragliche Regelung, die den Mieter zur Umsatzsteuer verpflichtet, sollte folgende Punkte umfassen^[4]:

1. eine Erklärung des Vermieters, dass dieser zur Mehrwertsteuer optiert,

2. eine Verpflichtung des Mieters,

   • zu der Grundmiete und den Nebenkosten zusätzlich die hierauf entfallende Mehrwertsteuer zu bezahlen,
   • die Mietsache ausschließlich für Umsätze zu verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, insbesondere nicht umsatzsteuerfrei sind,
   • die vertraglich vereinbarte Verwendung dem Vermieter zum Ende eines Kalenderjahres zu bestätigen, damit dieser die Voraussetzu...