Umsatzsteuerliche Fragen bei Ehegatten-Grundstücken / 1.2 Umsatzsteuerliche Grundlagen

Wer ist Unternehmer?

Für die Anwendung des Umsatzsteuergesetzes ist Voraussetzung, dass entweder

• jeder Ehegatte einzeln oder
• die Ehegatten als Bruchteils- bzw. Gesamthandsgemeinschaft

Unternehmer i. S. d. § 2 UStG sind. Weiter ist zu prüfen, ob die Ehegatten eine im Inland steuerbare Leistung (z. B. Vermietung) erbringen, ob diese Leistung steuerpflichtig ist und ob – sollte die Leistung, wie z. B. die Vermietung, steuerfrei sein – eine Option zur Steuerpflicht möglich ist.^[1]

Ehegatten, denen mehrere gemeinsam verwaltete und vermietete Grundstücke gehören und zivilrechtlich mehrere Bruchteilsgemeinschaften bilden, bleiben zumindest umsatzsteuerlich gleichwohl nur ein Unternehmen, wenn sie

• an den einzelnen Bruchteilsgemeinschaften in gleichem Verhältnis beteiligt sind,
• eine einheitliche Willensbildung gewährleistet ist und
• wenn die Ehegatten bei der Vermietung nach außen im Wesentlichen gleich auftreten.

Ist jedoch aufgrund unterschiedlicher Beteiligungsverhältnisse eine einheitliche Willensbildung nicht gewährleistet, bilden die verschiedenen Bruchteilsgemeinschaften jeweils verschiedene Unternehmen.^[2] Durch die gemeinsame Vermietung eines im gemeinsamen Eigentum der Ehegatten stehenden Grundstücks entsteht nicht automatisch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zwischen den Eheleuten.^[3]

Somit sind folgende Konstellationen möglich:

• ein Einzelunternehmen des Ehemanns,
• ein Einzelunternehmen der Ehefrau,
• ein aus der Bruchteils- bzw. Gesamthandsgemeinschaft bestehendes Unternehmen,
• mehrere aus verschiedenen Bruchteils- bzw. Gesamthandsgemeinschaften bestehende Unternehmen.

Sowohl zwischen den Ehegatten als auch zwischen der Ehegattengemeinschaft und den einzelnen Ehegatten können umsatzsteuerliche Leistungen ausgeführt werden.

Praxis-Beispiel

Grundbesitz bei Ehegatten

1. Eheleute A und B, die im Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben, wollen ein Mehrfamilienhaus erwerben, Partei des notariellen Kaufvertrags, in dem zugleich auch die Auflassung erklärt wird, wird nur A. Sie wird auch als alleinige Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Eine Wohnung bewohnen A und B privat, eine weitere Wohnung vermietet A an ihren Ehemann B, der diese als Architekturbüro nutzt. Weitere Wohnungen werden an verschiedene private Mieter vermietet. Eigentümerin des Mehrfamilienhauses ist A, sie schließt die Mietverträge ab, sie ist Unternehmerin gemäß § 2 UStG. Wenn sie an einen anderen Unternehmer vermietet, der zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, was auf B zutreffen wird, kann sie zur Umsatzsteuer optieren, § 9 UStG.^[4]
2. Eheleute A und B leben im Güterstand der Gütergemeinschaft. A erwirbt das Grundstück und wird im Grundbuch eingetragen. Aufgrund des Güterstands der Gütergemeinschaft ist jedoch auch B Eigentümer des Grundstücks. Das Grundbuch ist insoweit unrichtig. Im Falle der Vermietung ist daher Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes die Gesamthandsgemeinschaft, bestehend aus den Ehegatten A und B.
3. Eheleute A und B (Güterstand der Zugewinngemeinschaft) erwerben das Mehrfamilienhaus gemeinschaftlich, sie werden je zur Hälfte als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Eheleute sind Bruchteilseigentümer. Sie vermieten die Wohnungen an verschiedene private Mieter. Unternehmer gemäß § 2 UStG ist die Bruchteilsgemeinschaft, bestehend aus A und B.
4. Eheleute A und B sind gemeinschaftlich Eigentümer von 2 Mehrfamilienhäusern. Es besteht je Mehrfamilienhaus eine Bruchteilsgemeinschaft. Umsatzsteuerlich besteht jedoch nur ein Unternehmen, bestehend aus den beiden Bruchteilsgemeinschaften.
5. Ehegatte A erwirbt ein Mehrfamilienhaus zu Alleineigentum, das er vollständig vermietet hat. Später überträgt A hälftiges Miteigentum an dem Mehrfamilienhaus an seinen Ehegatten B. Die aus den Ehegatten A und B bestehende Grundstücksgemeinschaft führt die Mietverträge fort. Mit der Übertragung des Miteigentumsanteils geht die unternehmerische Tätigkeit des A auf die Bruchteilsgemeinschaft, bestehend aus A und B, über. Umsatzsteuerlich liegt eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen gemäß § 1 Abs. 1a UStG vor.^[5]

[1] § 9 UStG.

[2] BFH, Urteile v. 25.3.1993, V R 42/89, BStBl 1993 II S. 729; v. 29.4.1993, V R 38/89, BStBl 1993 II S. 734.

[3]

S. Gemeinsame Grundstücksvermietung – Bruchteilsgemeinschaft oder GbR?

[4]

S. Umsatzsteuer bei Haus- und Grundbesitz: Option zur Umsatzsteuer – die steuerpflichtigen Umsätze.

[5] Zu Grundstücksübertragungen zwischen Angehörigen vgl. OFD Niedersachsen, Schreiben v. 16.9.2011, S 7109 - 10 - St 172.