Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum (WEMoG)

Zusammenfassung

Überblick

Grundsätzlich kann an im Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen Sondereigentum begründet werden. Unerheblich ist insoweit, ob die neue Sondereigentumseinheit Teil- oder Wohnungseigentum darstellen wird. Um eine wirksame Umwandlung herbeiführen zu können, sind jedoch einige Formalitäten zu beachten.

1 Grundsätze

Bestimmte Räume oder Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums können nicht in jedem Fall in Sondereigentum umgewandelt werden. Was gemäß § 5 Abs. 3 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum ist, kann auch nicht durch Vereinbarung in Sondereigentum umgewandelt werden. Dies gilt in erster Linie für die Eingangshalle sowie Flure und Laubengänge, die dem Zugang zu mehreren Einheiten dienen.^[1] An einem Heizungsraum kann Sondereigentum nur begründet werden, wenn der Raum nicht ausschließlich zu Heizzwecken dient und die andere Nutzungsart annähernd gleichwertig ist.^[2]

Hingegen kann Sondereigentum an einem Schwimmbad mit Sauna begründet werden.^[3] Hieraus folgt, dass die Umwandlung von Räumen des gemeinschaftlichen Eigentums in Sondereigentum dann in Betracht kommt, wenn diese bislang nicht zwingend dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen waren, sondern nur aufgrund der Teilungserklärung dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet wurden.

[1] BGH, Urteil v. 25.10.2013, V ZR 212/12.

[2] OLG Schleswig, Beschluss v. 6.3.2006, 2 W 13/06.

[3] BGH, Urteil v. 7.5.1982, V ZR 58/81.

2 Form

Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum kann weder im Beschlussweg noch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer herbeigeführt werden. Hierfür ist vielmehr eine Einigung der Wohnungseigentümer nach § 925 Abs. 1 BGB in Form der Auflassung und der Eintragung in das Grundbuch.^[1] erforderlich.

Achtung

Unzuständigkeit der Eigentümerversammlung

Ein Eigentümerbeschluss jedenfalls, durch den eine Ermächtigung oder Vollmacht zur Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum erteilt wird, wäre wegen der Unzuständigkeit der Eigentümerversammlung nichtig.

Eine Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft zur Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum ist deshalb nicht gegeben, weil sich derartige Maßnahmen nicht mehr im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums halten. Zum einen ist bei der entsprechenden Umwandlung nicht nur Gemeinschaftseigentum betroffen, sondern auch Sondereigentum, sodass sich bereits hieraus keine Verwaltungsbefugnis der Eigentümergemeinschaft ergibt, zum anderen wird die sachenrechtliche Zuordnung der Flächen des Sonder- wie des gemeinschaftlichen Eigentums geändert.

[1] OLG Hamm, Urteil v. 29.10.2018, 5 U 34/18.

3 Exkurs: Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum

Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum – und umgekehrt – bewirkt eine Inhaltsänderung des Sondereigentums bei allen Wohnungs- und Teileigentümern. Als rechtliche Änderung des Bestimmungszwecks der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume in Wohnräume geht sie über eine sich im Rahmen der getroffenen Zweckbestimmung haltende Änderung des tatsächlichen Gebrauchs hinaus. Sie bedarf daher einer Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer und grundbuchrechtlich deren Bewilligung nach den Vorschriften der §§ 19, 29 GBO.^[1]

[1] OLG München, Urteil v. 15.5.2017, 34 Wx 207/16.