Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen / 1.5 Tod des Mieters

Nach § 577 Abs. 4 BGB geht das Vorkaufsrecht im Fall des Todes des Mieters auf diejenigen Personen über, die nach § 563 Abs. 1 oder 2 BGB in das Mietverhältnis eintreten. Eintrittsberechtigte sind nach § 563 Abs. 1 BGB zunächst der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hatte. § 563 Abs. 2 BGB regelt das Eintrittsrecht der Kinder des verstorbenen Mieters, die mit ihm im gemeinsamen Haushalt gelebt haben und nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner in das Mietverhältnis eingetreten sind. Andere Familienangehörige, mit denen der verstorbene Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hatte, sind wiederum dann eintrittsberechtigt, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner in das Mietverhältnis eintritt. Entsprechendes gilt für Personen, mit denen der verstorbene Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hatte.

Verstirbt also der Mieter, geht das Vorkaufsrecht in erster Linie auf seinen Ehegatten oder Lebenspartner über, so ein gemeinsamer Haushalt geführt wurde. War dies nicht der Fall, geht das Vorkaufsrecht auf die Kinder über, soweit sie mit dem verstorbenen Mieter zusammengelebt hatten. Im Übrigen kann bezüglich des Begriffs der anderen Familienangehörigen auf das in Kap. 1.2.2.1 Ausgeführte verwiesen werden. Gleiches gilt für andere Personen, mit denen der verstorbene Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hatte. Da der Eintritt dieser Personen von Gesetz wegen erfolgt, sind sie verpflichtet, dem Vermieter binnen eines Monats mitzuteilen, wenn sie nicht in das Mietverhältnis eintreten wollen. Selbstverständlich geht damit auch ihr Vorkaufsrecht unter. Mitmieter des verstorbenen Mieters bleiben weiterhin Mieter und auch Vorkaufsberechtigte.

Wichtig

Erben

Grundsätzlich ist das Vorkaufsrecht nach § 473 BGB nicht vererblich. Zum Schutz von bestimmten Mitbewohnern des verstorbenen Mieters knüpft die Bestimmung des § 577 Abs. 4 BGB an das Besitzrecht dieser Personen an. Aus diesem Grund kann zwar der Erbe, soweit er diesem privilegierten Personenkreis angehört, das Vorkaufsrecht ausüben. Im Übrigen aber nicht. Er wird dann als Rechtsnachfolger so behandelt, als habe er selbst nicht die ursprünglich nicht umgewandelte Wohnung gemietet, sondern als habe er die umgewandelte Eigentumswohnung angemietet.

Hatte allerdings der verstorbene Mieter vor seinem Tod sein Vorkaufsrecht bereits ausgeübt, geht der Eigentumsverschaffungsanspruch an der Wohnung nach § 1922 Abs. 1 BGB auf den Erben über.

Die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts wird durch den Tod des Mieters nicht berührt. Sie verlängert sich nicht etwa zugunsten der nach § 577 Abs. 4 BGB privilegierten Personen.