Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen / 1.8 Exkurs: Maklerprovision

Kritisch kann es für den Makler im Hinblick auf seinen Provisionsanspruch werden, wenn nach Abschluss des Kaufvertrags zwischen Verkäufer und dem Dritten der Mieter sein Vorkaufsrecht ausübt. Gegen seinen Kunden, also den Dritterwerber, hat der Makler dann keinen Provisionsanspruch, denn dieser zieht ja keinen wirtschaftlichen Vorteil aus der Maklerleistung. Der mit dem Maklervertrag verfolgte Zweck ist dann nicht in der Person des Kunden eingetreten, sondern bei demjenigen, der sein Vorkaufsrecht ausübt.

Praxis-Beispiel

Kauf einer umgewandelten Eigentumswohnung

Der Interessent einer Eigentumswohnung hat den Makler mit dem Nachweis und der Vermittlung einer passenden Kaufgelegenheit beauftragt, das Objekt soll als Kapitalanlage dienen. Insoweit ist der Interessent durchaus zum Kauf einer bereits vermieteten Wohnung bereit. Der Makler weist eine entsprechende Erwerbsgelegenheit nach. Es handelt sich um eine Wohnung in einer Wohnanlage, die der Eigentümer kurz zuvor in Wohnungseigentum aufgeteilt hatte. Der Hauptvertrag wird geschlossen. Einige Tage später übt der derzeitige Mieter der Wohnung sein gesetzliches Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 BGB aus.

Der Makler hat gegen seinen Kunden, den ursprünglichen Käufer der Wohnung, keinen Provisionsanspruch. Letztlich nämlich hat er nicht das bekommen, was der Makler eigentlich nachweisen bzw. vermitteln sollte. Gegen den vorkaufsberechtigten Mieter hat der Makler keinen Provisionsanspruch, da mit ihm kein Maklervertrag besteht. Ist allerdings im Hauptvertrag eine Maklerklausel enthalten, nach der dem Makler ausdrücklich ein Provisionsanspruch gegen den Käufer eingeräumt wird, bleibt der Provisionsanspruch auch bei Ausübung des Vorkaufsrechts bestehen.^[1]

Achtung

Überhöhte Maklerprovision

Ist die Zahlung einer unüblich hohen Maklerprovision im Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer vereinbart, ist der Vorkaufsberechtigte im Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht verpflichtet, die Maklerprovision in der vereinbarten Höhe zu zahlen. Der Makler hat in einem derartigen Fall auch keinen Anspruch auf Zahlung einer auf die übliche Höhe reduzierten Maklerprovision.^[2]

Handelt es sich bei dem Maklerkunden hingegen um den Verkäufer, hat dies keinen Einfluss auf die Maklerprovision. Der Makler behält seinen Provisionsanspruch gegen den Verkäufer.^[3]

Maklerklausel

Hauptzweck der Maklerklausel ist die Sicherung des Provisionsanspruchs gegen den vorkaufsberechtigten Mieter bei Ausübung seines gesetzlichen Vorkaufsrechts. Da der Erstkäufer die Wohnung wegen des vom Mieter ausgeübten Vorkaufsrechts nicht erwerben kann, hat sich der mit dem Maklervertrag angestrebte wirtschaftliche Erfolg für ihn nicht verwirklicht. Deshalb verliert der Makler seinen Provisionsanspruch gegen ihn.^[4] Mit dem Mieter hat der Makler keinen Maklervertrag geschlossen, er hat also auch gegen ihn keinen Provisionsanspruch. In derartigen Fällen hilft die Maklerklausel in Form eines echten Vertrags zugunsten Dritter. Da der Vorkaufsberechtigte verpflichtet ist, den mit dem Erstkäufer abgeschlossenen Kaufvertrag inhaltlich unverändert zu übernehmen, wird aufgrund der Maklerklausel der Provisionsanspruch des Maklers gegen den vorkaufsberechtigten Mieter gerettet.^[5] Das gilt selbstverständlich nur, wenn dieser das Vorkaufsrecht tatsächlich ausgeübt hat.^[6] Jedenfalls gehören Bestimmungen über die Verteilung von Maklerkosten, die sich im üblichen Rahmen halten, wesensmäßig zum Kaufvertrag. Sie stellen insoweit keinen Fremdkörper dar, durch den der Vorkaufsberechtigte nicht zur Zahlung der Provision verpflichtet wäre.^[7]

Achtung

Unüblich überhöhte Maklerprovision

Ist die Zahlung einer unüblich hohen Maklerprovision im Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer vereinbart, ist der Vorkaufsberechtigte im Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht verpflichtet, die Maklerprovision in der vereinbarten Höhe zu zahlen. Der Makler hat in einem derartigen Fall auch keinen Anspruch auf Zahlung einer auf die übliche Höhe reduzierten Maklerprovision.^[8]

Zu beachten sind hier die ab 23. Dezember 2020 in Kraft tretenden Änderungen des Maklerrechts durch das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser".^[9] Für den Bereich der Kaufverträge über Einfamilienhäuser und Wohnungen ist hier das Prinzip der Provisionsteilung in § 656d BGB verankert. Nach vorerwähnter Bestimmung ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird auch erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt. Insoweit dürften Tricksereien mit Blick auf unüblich überhöhte Maklerprovisionen keine wirkl...