Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Normenkette
§ 4 Abs. 1 WEG, § 15 Abs. 1 WEG, § 19 GBO, § 876 BGB, § 877 BGB
Kommentar
Soll gemeinschaftliches Eigentum (hier: der Speicher) in Sondereigentum umgewandelt und eine weitere Wohnung daraus gebildet werden, so ist dazu die Zustimmung (Bewilligung) der an einzelnen Wohnungseigentumsrechten dinglich Berechtigten auch dann erforderlich, wenn an diesem Teil des gemeinschaftlichen Eigentums einem Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist. Zu Recht haben die Vorinstanzen für die Begründung der neuen Wohnungseigentumsrechte am Speicher die Bewilligung der im Einzelnen aufgeführten Gläubiger verlangt, denen an den genannten Wohnungs- und Teileigentumsrechten Hypotheken, Grundschulden oder Rentenschulden zustehen.
Die nachträgliche Umwandlung von gemeinschaftlichem Eigentum in Sondereigentum stellt eine inhaltliche Änderung des Miteigentums am Grundstück und damit aller Wohnungs- und Teileigentumsrechte dar; sie bedarf nach § 4 Abs. 1 und 2 WEG der Einigung aller Wohnungs- und Teileigentümer in der Form der Auflassung ( § 925 BGB) und der Eintragung in das Grundbuch. Betroffen im Sinne von § 19 GBO ist jeder, dessen grundbuchmäßiges Recht von der beantragten Eintragung rechtlich beeinträchtigt wird oder beeinträchtigt werden kann (BGH Z 91/343/346; BayObLG Z 1974, 217/220). Dazu gehört grundsätzlich jeder, dessen Mitwirkung (Zustimmung) zu dem der bewilligten Eintragung materiell-rechtlich zugrunde liegenden Rechtsgeschäft erforderlich ist. Zur inhaltlichen Änderung eines Rechts ist nach den §§ 877, 876 S. 1 BGB die Zustimmung eines Dritten erforderlich, mit dessen Recht das Recht an dem Grundstück belastet ist. § 876 Abs. 1 und § 877 BGB sind auch auf die Umwandlung von gemeinschaftlichem Eigentum in Sondereigentum anzuwenden. Aus dem Schutzzweck des § 876 S. 2 BGB ist allerdings zu entnehmen, dass die Zustimmung des Dritten überflüssig ist, wenn seine Rechtstellung durch die Änderung nicht berührt wird. Das Gleiche gilt in formeller Hinsicht für das Erfordernis der Eintragungsbewilligung (Zustimmung) nach § 19 GBO.
Es muss aber jede rechtliche, nicht nur eine wirtschaftliche Beeinträchtigung ausgeschlossen sein. Ein reines "formelles Betroffensein" des Drittberechtigten kann jedoch dessen Mitwirkung entbehrlich machen. Wenn ein Teil eines Grundstücks abgeschrieben wird, sind die an dem Grundstück dinglich Berechtigten davon nicht betroffen, denn ihr Recht besteht an den Teilen fort. Die Löschungsbewilligung (Freigabeerklärung) eines dinglich Berechtigten hinsichtlich der abgeschriebenen Teilfäche kann aus anderen Gründen, etwa wegen Vereinigung oder Zuschreibung der Teilflächen ( § 890 BGB, §§ 5, 6 GBO), erforderlich sein. Auch die Rechte, die nur an einem Miteigentumsanteil lasten (vgl. z. B. § 1114 BGB) bestehen fort, selbst wenn die Teilfläche nunmehr in das Alleineigentum einer Person übergeht. Wird gemeinschaftliches Eigentum in Sondereigentum umgewandelt, können die Belastungen eines Wohnungseigentumsrechts, die den zugehörigen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum erfassen, an dem umgewandelten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums nicht fortbestehen; denn sonst wäre Sondereigentum ohne den zugehörigen Miteigentumsanteil des neuen Alleineigentümers belastet, was mit der zwingenden Vorschrift des § 6 Abs. 1 WEG unvereinbar wäre. Die Belastungen müssen an den umgewandelten Teilen erlöschen.
Die Grundpfandrechtsgläubiger sind durch die Umwandlung in ihrer Rechtsstellung betroffen, denn eine Beeinträchtigung (Wertminderung) ihrer Rechte kann nicht ausgeschlossen werden. Die Schmälerung des Haftungsobjekts berührt die Rechtsstellung eines Grundpfandrechtsgläubigers grundsätzlich immer nachteilig. Dass die Eigentümer der belasteten Wohnungs- und Teileigentumsrechte von der Nutzung der umgewandelten Gebäudeteile schon vorher durch die Begründung eines Sondernutzungsrechts für einen Eigentümer ausgeschlossen waren, ändert an der rechtlichen Beeinträchtigung nichts. Denn ein Sondernutzungsrecht, das seinem Wesen nach trotz der Eintragung in das Grundbuch ein schuldrechtliches Gebrauchsrecht ist, lässt die Eigentumsverhältnisse unberührt. Der Verlust des Miteigentums ist weit einschneidender als der Ausschluss vom Mitgebrauchsrecht. Die Grundpfandrechtsgläubiger erleiden eine Schmälerung des Haftungsobjekts und dadurch einen weitergehenden Rechtsverlust, als er schon durch die Begründung des Sondernutzungsrechts eingetreten war.
Die Mitwirkung eines Grundpfandrechtsgläubigers kann jedoch nach dem Gesetz über das Unschädlichkeitszeugnis entbehrlich sein. Nach der Rechtsprechung des Senats (BayObLG Z 1988, 1) kann dieses Gesetz dann entsprechend angewendet werden, wenn an einem Teil der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fläche ein Sondernutzungsrecht begründet und als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen werden soll. Das Gleiche muss gelten, wenn gemeinschaftliches Eigentum in Sondereigentum umgewandelt werden soll, sofern es sich hier nicht schon um einen Fall der unmitt...