Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum

Leitsatz

Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum (und umgekehrt) bewirkt eine Inhaltsänderung des Sondereigentums bei allen Wohnungs- und Teileigentümern. Sie bedarf materiell-rechtlich gemäß §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 10 Abs. 2 Satz 2 WEG einer Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer und grundbuchrechtlich deren Bewilligung gemäß §§ 19, 29 GBO.

Normenkette

WEG §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 10 Abs. 2 Satz 2

Das Problem

In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt:

§ 9 Bauliche Veränderungen und Verbesserungen

(1) Bauliche Veränderungen, insbesondere Um-, An- und Einbauten, sowie Installationen dürfen, auch soweit sie das Sondereigentum betreffen, nur mit schriftlicher Zustimmung des Verwalters vorgenommen werden, wenn sie geeignet sind, auf das gemeinschaftliche Eigentum und dessen Benutzung einzuwirken, ein auf Sondereigentum beruhendes Recht über das nach § 4 der Gemeinschaftsordnung zulässige Maß hinaus beeinträchtigen oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändern. Das Gleiche gilt bei Beseitigungen von Einrichtungen, die bei Übertragung des Sondereigentums vorhanden waren oder später mit Zustimmung des Verwalters geschaffen wurden. Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grunde verweigert werden.

(2) Für die Miteigentumsanteile 91, 94 bis 97 ist eine spätere Nutzung möglich. Hierfür ist für einen eventuellen Ausbau weder die Zustimmung der Wohnungs-/Teileigentümer noch des Verwalters erforderlich. Die Wohnungs-/Teileigentümer dieser Miteigentumsanteile sind jedoch verpflichtet, dem Verwalter den Beginn der Ausbaumaßnahme und der Nutzung anzuzeigen. Nach Beendigung der Ausbaumaßnahme bzw. Beginn der Nutzung werden die ausgebauten Miteigentumsanteile an den Kosten und Lasten gemäß § 11 dieser Urkunde beteiligt. Eine Nutzung liegt bereits vor, wenn sanitäre Installationen vorgenommen werden.

Wohnungseigentümer B, der Eigentümer der Teileigentumsrechte 91, 94 bis 97 (jeweils Speicher), erklärt im Jahre 2016, dass diese jeweils in Wohnungen (Wohnungseigentum) umgewandelt werden und sich künftig wie folgt beschreiben:

Miteigentumsanteil von … an dem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an Wohnung im Dachgeschoss, im Aufteilungsplan mit Nr. __ bezeichnet.

B meint, die Miteigentümer müssten der Umwandlung mit Blick auf § 9 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung nicht zustimmen. Das Grundbuchamt sieht das anders. Auch die Beschwerde hat keinen Erfolg.

Die Entscheidung

Auch nach Ansicht des Oberlandesgerichts fehlt die Bewilligung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer.

1. Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum (und umgekehrt) bewirke eine Inhaltsänderung des Sondereigentums im Sinne von §§ 873, 877 BGB. Sie bedürfe gemäß §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 10 Abs. 2 Satz 2 WEG einer Vereinbarung aller Miteigentümer und grundbuchrechtlich deren Bewilligung gemäß §§ 19, 29 GBO.
2. Davon könne nur abgesehen werden, wenn die Mitwirkungsbefugnis der Miteigentümer mit Bindung für die Sondernachfolger (§ 10 Abs. 3 WEG) ausgeschlossen sei. So liege es aber nicht. Die Bestimmung des § 9 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung bedinge die Mitwirkung der übrigen Eigentümer bei der Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum nicht ab. § 9 Abs. 2 Satz 2 beziehe sich mit dem einleitenden Wort "hierfür" auf die im vorigen Satz angesprochene "spätere Nutzung" der gegenständlichen Miteigentumsanteile. Danach seien nur für den "Ausbau", der eine spätere Nutzung vorbereite, die Zustimmung der Wohnungs-/Teileigentümer sowie des Verwalters unnötig. Für dieses Verständnis spreche auch, dass § 9 der Gemeinschaftsordnung überschrieben sei mit "Bauliche Veränderung und Verbesserungen", die Klausel somit nach der Überschrift Um- oder Ausbaumaßnahmen, nicht aber eine Zweckbestimmung der Räume betreffe. § 9 Abs. 2 Satz 1 der Gemeinschaftsordnung verhalte sich zudem nur zu der Möglichkeit einer "späteren Nutzung", ohne diese in irgendeiner Weise zu präzisieren. Daraus folge nicht ohne Weiteres, dass die "spätere Nutzung" in umfassender Weise zu verstehen sei und eine Wohnnutzung einschließe. Dass der Satz richtigerweise "spätere Nutzung als Wohnung" hätte lauten müssen und dies nur aus Versehen unterblieben sei, sei nicht die einzige Auslegung. Richtig sei zwar, dass die Nutzung für ein Gewerbe oder einen Beruf schon derzeit möglich sei. Auch diese könne jedoch eine bauliche Veränderung des Speichers voraussetzen, sodass die Befreiung von einer Zustimmungspflicht auch für diesen Fall sinnvoll sei. Außerdem solle nach § 9 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung eine "Nutzung" schon bei Einbau sanitärer Installationen vorliegen. Dass die spätere Nutzung daher mit einer Änderung der Zweckbestimmung der Räume einhergehe, erschließe sich daraus nicht. Sanitäre Installationen könnten ebenso für eine Nutzung als Teileigentum erforderlich oder zweckmäßig sein.
3. Aus der Formulierung in § 9 Abs. 2 Satz 3 der Gemeinschaftsordnung, wonach "die Wohnungs-/Teileigentümer dieser Miteigentumsanteile" verpflichtet seien, dem Verwalter den Beginn der Ausbaumaßnahme und der Nutzung anzuzeigen, sei eben...