Unauflöslichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 11 Abs. 1 WEG). Dies gilt auch, wenn ein wichtiger Grund für die Aufhebung der Gemeinschaft vorliegt. Selbstverständlich kann aber die Eigentümergemeinschaft eine Aufhebung unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben vereinbaren.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

• Gesetzliche Regelungen zur Unauflöslichkeit der Gemeinschaft finden sich in § 11 WEG.
• BGH, Urteil v. 15.10.2021, V ZR 225/20: Im Grundsatz können die Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung ein auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenes Nutzungsverbot zum Zwecke der Gefahrenabwehr beschließen. Das kommt aber nur aus zwingenden Gründen und in engen Grenzen in Betracht, wenn dadurch die zweckentsprechende Nutzung des Sondereigentums eingeschränkt oder vollständig ausgeschlossen wird. Die Sanierungspflichten der Wohnungseigentümer, die aus der Überalterung bzw. der mangelnden Instandhaltung des Gebäudes herrühren, werden durch § 22 WEG nicht begrenzt. Zerstört im Sinne von § 22 WEG ist ein Gebäude nur dann, wenn seine Nutzbarkeit durch punktuelle Ereignisse (wie Brand, Überflutung oder Explosion) wesentlich beeinträchtigt oder aufgehoben ist.

1 Grundsätze

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist grundsätzlich auf Dauer angelegt. Aus diesem Grund regelt die Bestimmung des § 11 Abs. 1 Satz 1 WEG zunächst, dass kein Wohnungseigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen kann. Der Grund ist plausibel: Das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer am Fortbestand der Gemeinschaft ist zu schützen. Diese Grundsätze gelten nach § 11 Abs. 1 Satz 2 WEG auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. § 11 Abs. 2 WEG stellt insoweit klar, dass auch nicht etwa ein Pfändungsgläubiger oder ein Insolvenzverwalter die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen können.

2 Ausnahmen

2.1 Vereinbarung aller Wohnungseigentümer

Die Aufhebung der Gemeinschaft kann zunächst durch Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer auch nach deren Begründung jederzeit erfolgen. Soweit also alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft eine Aufhebung derselben begehren, ist der Schutzbereich des § 11 WEG nicht betroffen, da mit dieser Regelung lediglich verhindert werden soll, dass die Aufhebung der Gemeinschaft gegen den Willen auch nur eines Wohnungseigentümers erfolgt. Im Gegensatz zu Vereinbarungen, die die Wohnungseigentümergemeinschaft etwa im Hinblick auf eine ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder aber dauerhafte Änderung des Kostenverteilungsschlüssels treffen und grundsätzlich auch formlos möglich sind, muss eine Aufhebungsvereinbarung den Formvorschriften des § 4 WEG entsprechen. Hiernach ist die Einigung über die Aufhebung der Gemeinschaft, deren entsprechende Eintragung im Grundbuch sowie die notarielle Beurkundung des Aufhebungsvertrags gemäß § 311b BGB notwendig.

Hinweis

Auch Realteilung möglich

Im Wege einer derartigen Aufhebungsvereinbarung können die Wohnungseigentümer auch die Verpflichtung zur realen Grundstücksteilung vereinbaren.

2.2 Zerstörung

Eine abweichende Vereinbarung ist nach § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG aber für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört ist und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht. Die Wohnungseigentümer können also für diesen Fall vereinbaren, dass einzelne Wohnungseigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen können.

Den Wiederaufbau regelt die Bestimmung des § 22 WEG: Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden. Hieraus folgt, dass

1. die Wohnungseigentümer auch dann den Wiederaufbau vereinbaren können, wenn das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Werts zerstört ist und der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt ist;
2. soweit eine entsprechende Vereinbarung nicht besteht, in einem derartigen Fall keiner der Wohnungseigentümer den Wiederaufbau verlangen kann; es besteht auch keine Beschlusskompetenz;
3. im Fall der Zerstörung des Gebäudes zu mehr als der Hälfte seines Werts dann ein Anspruch auf Wiederaufbau besteht bzw. ein solcher beschlossen werden kann, wenn der Schaden durch eine Versicherung oder in anderer Weise, etwa entsprechenden Schadensersatzansprüchen, gedeckt ist;
4. im Fall der Zerstörung des Gebäudes zu weniger als der Hälfte seines Wertes auch dann ein Anspruch auf Wiederaufbau besteht bzw. ein solcher beschlossen werden kann, wenn der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt ist.

Bezüglich des Werts des Gebäudes ist auf dessen Verkehrswert abzustellen. Der Wertvergleich bezieht sich auf den realen Gebäudewert vor und nach der Zerstörung.^[1]

Praxis-Beispiel

Wertvergleich

Der Verkehrswert des Gebäudes beträgt 1,5 Millionen EUR. Liegen die Reparaturkosten über 750.000 EUR, ist es zu mehr als der Hälfte zerstört.

Zerstört ist das Gebäude dann, wenn seine Nutzbarkeit ganz oder teilweise aufgehoben ist. I. S. v. § 22 WEG ist ein Gebäude allerdings nur dann...