Ungerechter Kostenverteilungsschlüssel im Zusammenhang mit einer Heizungssanierung

Leitsatz

Sonderumlage ist grundsätzlich nach ME-Anteilen aufzuteilen

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 242 BGB

Kommentar

1. Führt der gesetzliche oder der in der Teilungserklärung festgelegte Kostenverteilungsschlüssel wegen einer nicht sachgerechten Aufteilung der Miteigentumsanteile zu grob unbilligen, gegen Treu und Glauben verstoßenden Ergebnissen, so kann der davon betroffene Wohnungseigentümer dem gegen ihn gerichteten Zahlungsantrag den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegenhalten ( § 242 BGB).

Eine beschlossene Sonderumlage ist grundsätzlich (soweit nicht eine Vereinbarung etwas anderes festgeschrieben hat) im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG im Verhältnis der Miteigentumsanteile aufzuteilen und zu tragen. Die Größe der einzelnen Miteigentumsanteile kann grundsätzlich unabhängig von der Größe und dem Wert des einzelnen Wohnungseigentums festgelegt werden.

Heizungssanierungskosten sind nicht nach vereinbartem Verteilungsschlüssel über die Betriebskosten im Sinne des § 7 Abs. 2 der HeizkostenV umzulegen.

Bei einer nicht sachgerechten Festlegung der Miteigentumsanteile kann - wie im vorliegenden Falle eines nachträglich nicht erfolgten Anbaus - die ursprüngliche Festlegung zu grob unbilligen Ergebnissen führen, sodass jeder Eigentümer eine Abänderung des Verteilungsschlüssels verlangen oder sich, wenn wie hier Zahlung beantragt ist, im Wege der Einwendung auf Rechtsmissbrauch berufen kann, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der Regelung als grob unbillig und als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (allerdings ist insoweit ein strenger Maßstab anzulegen!).

Diese Frage beurteilt sich insbesondere danach, ob die auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Kosten in einem vertretbaren Verhältnis zu den durch sein Wohnungseigentum verursachten Kosten stehen; maßgebend ist daher in erster Linie die Wohn- und Nutzfläche. Im vorliegenden Fall stehen dem Antragsgegner nur 40% der Nutzfläche des gesamten Objektes zur Verfügung. Davon ausgehend erscheint eine Kostenverteilung. die dem Antragsgegner 75% der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten auferlegt, als grob unbillig. Auch ein ursprüngliches Baurecht (hier: 75% der Wohn- und Nutzfläche der gesamten Wohnanlage) verursacht, solange es nicht ausgeübt ist, keine zusätzlichen Kosten den Gemeinschaft, insbesondere dann, wenn nunmehr schon seit 13 Jahren die ursprüngliche Planausführung nicht erfolgt ist. Auch das Argument, ob einem Wohnungseigentümer beim Erwerb des Wohnungseigentums der Verteilungsschlüssel bekannt war und ob er sich deswegen auf ihn einstellen konnte, darf nicht überbewertet wenden, wenn - wie hier - ein ursprünglich vorgesehener weiterer Ausbau nicht verwirklicht wurde.

Den Antragsgegner könnte somit im vorliegenden Fall eine von Gesetz und Teilungserklärung abweichende Kostenverteilung unmittelbar durch gerichtliche Entscheidung verlangen (insoweit nicht Gegenstand dieses Verfahrens), allerdings auch dem Zahlungsantrag die Einwendung der unzulässigen Rechtsausübung entgegenhalten Dem Senat erschien es angemessen, den Antragsgegner vorliegend mit 40% an der Umlage für die Heizungssanierung zu belasten (also nicht mit 50%).

2. Gerichtskostenquotelung und keine außergerichtliche Kostenerstattung in allen drei Rechtszügen bei Geschäftswertansatz im Rechtsbeschwerdeverfahren von 30.000 DM.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 02.02.1995, 2Z BR 131/94= WE 12/1995, 378)

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Dieses Entscheidungsergebnis dürfte nicht h.R.M. entsprechen; hier hätte zuvor ein Kostenverteilungsänderungs-Verpflichtungsantrag "für die Zukunft" gestellt werden müssen; bis dahin hätte tatsächlich korrektermaßen nach bisherigen Verteilungsmaßstäben abgerechnet werden dürfen.