Leitsatz
(hier: Beiratszustimmung bei Aufträgen ab Wert von DM 5.000,- und Eigentümerzustimmung erst bei Auftragswerten über DM 20.000,-)
Normenkette
§ 10 Abs. 1 WEG, § 20 WEG, § 21 WEG, § 27 WEG, § 29 WEG
Kommentar
1. In einer Eigentümerversammlung wurde ein vorgelegter Verwaltervertrag beschlussgenehmigt; in III. Instanz wurde der Beschluss - bezogen auf drei ungültige Vertragspassagen - für teilungültig erklärt. Es ging im Streit um folgende Vertragsregelungen:
Der Verwalter ist insbesondere berechtigt und verpflichtet:
- die für die ordnungsgemäße und dem jeweiligen Stand der Technik angepasste Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen außerhalb des Wirtschaftsplans nach Absprache mit dem Beirat durchzuführen. Mit Zustimmung des Beirats können auch Fachleute wie Bauingenieure, Sachverständige etc. herangezogen werden.
- Bei Auftragserteilung über einem Wert von DM 20.000,- ist die vorherige Zustimmung der Wohnungseigentümer einzuholen,
- bei Aufträgen ab einem Wert von DM 5.000,- ist die vorherige Zustimmung des Beirats einzuholen, ausgenommen sind Betriebskosten.
2. Der Senat kam zum Ergebnis, dass eine solche Verwalterbevollmächtigung (Vergaben bis zu DM 5.000,- ohne Einschränkungen und bis zu DM 20.000,- mit vorheriger Zustimmung des Beirats) nicht durch Eigentümermehrheitsbeschluss erteilt werden könne und dass für eine solche Vollmachtserteilung eine Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 1 WEGerforderlich sei; dies folge aus dem Zusammenspiel der gesetzlichen Regelungen in den §§ 20, 21, 27 und 29 WEG. Nur über Vereinbarung könne die der Eigentümerversammlung vorbehaltene Entscheidung über Art und Umfang von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen auf ein anderes Organ delegiert werden; nur in engen Grenzen könne eine solche Kompetenzerweiterung auch im Beschlusswege erfolgen (vorliegend habe der Beschluss jedoch diese Grenzen überschritten).
Nach den §§ 20 Abs. 1 und 21 Abs. 1 WEG seien grundsätzlich die Wohnungseigentümer Träger und "Herren" der Verwaltung, zumal sie auch Kostenschuldner seien. Damit hätten sie auch ein berechtigtes Interesse daran, vor der Vergabe von Reparaturaufträgen hinzugezogen zu werden. Nur bei Notmaßnahmen ( §§ 21 Abs. 2 und 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG) seien Beteiligungsinteressen nachrangig (h.R.M.).
In erster Linie sei es also Sache der Eigentümer selbst, für die Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum Sorge zu tragen; die Verwalterverpflichtung erschöpfe sich darin, Mängel festzustellen, die Eigentümer zu informieren und die Entscheidung der Eigentümer herbeizuführen, ob und auf welche Weise und in welchem Zeitraum sie festgestellte Mängel beseitigen wollten (ebenfalls h.R.M.). Der Verwalter habe also gerade keine eigene Entscheidungsbefugnis über Art und Umfang solcher Maßnahmen; er besitze Kontroll- und Informationsaufgaben und sei darüber hinaus vorwiegend ausführendes Organ der Gemeinschaft.
Der Beirat sei demgegenüber nach gesetzlicher Regelung insbesondere beratendes Organ ( § 29 Abs. 2 WEG); er stehe deshalb nicht wie ein Aufsichtsrat einer Kapitalgesellschaft anstelle der Eigentümerversammlung, sondern als eigenständiges Organ neben ihr. Notwendige Entscheidungen über das "Ob" und das "Wie" von Sanierungsmaßnahmen müsse deshalb die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich selbst treffen. Allerdings sei es allein in der Form einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 WEGmöglich, weitere Befugnisse sowohl auf den Verwalter als auch den Beirat zu übertragen, d.h. ein weniger "schwerfälliges" Organ als die Eigentümerversammlung mit der Entscheidung und Durchführung von Sanierungsmaßnahmen zu betrauen (h.M.); Vereinbarungsform sei jedoch erforderlich, wenn eine grundlegende Zuständigkeitsänderung zwischen den drei Organen vorgenommen werde; allein ein Mehrheitsbeschluss im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG könne nicht wirksam zu einer solchen Änderung der Organisationsform einer Eigentümergemeinschaft führen. Das Mitbestimmungsrecht aller Eigentümer könne deshalb die Mehrheit nicht der Minderheit entziehen.
Nur in engen Grenzen könne die Versammlung - hiervon abweichend - auch im Wege eines Beschlusses eine solche Kompetenzverlagerung vornehmen, wenn dadurch der mit der gesetzlichen Regelung intendierte Schutzzweck nicht ausgehöhlt werde; die gesetzliche Zuständigkeitsverteilung diene dem Schutz der selbstbestimmten Verwaltung durch die Eigentümer (eigene Beiträge und Diskussion in Versammlungen, Einflussnahme auf die Willensbildung der Gesamtheit der Eigentümer, gerichtliche Beschlussüberprüfung). Jede Beschlusseinschränkung der Eigentümerselbstverwaltung wahre den Schutzzweck der gesetzlichen Regelung nur dann, wenn eine Beschlussermächtigung nur zu einem begrenzten und für den einzelnen Wohnungseigentümer überschaubaren finanziellen Risiko führe und die grundsätzliche Verantwortlichkeit für den Beschluss solcher Maßnahmen bei der Versammlung belasse; der Umfang der zulässigen Ermächtigung des Verwalters bestimme sich demnach nach der G...
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