Untermiete – Erlaubnis und Rechtsverhältnisse / 3 Verhältnis zwischen Hauptvermieter und Untermieter

Keine Vertragsbeziehung

Zwischen dem Hauptvermieter und dem Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen. Der Untermieter ist auch nicht in den Schutzbereich des Hauptmietverhältnisses einbezogen. Ist das Hauptmietverhältnis beendet, kann der Hauptvermieter die Räume auch von dem Untermieter herausverlangen.^[1] Der Untermieter ist seinerseits verpflichtet, die Nutzung der Sache zu unterlassen, sie dem Hauptvermieter herauszugeben und ihm die Nutzungsmöglichkeit einzuräumen.^[2]

Wichtig

Räumungstitel gegen Untermieter erforderlich

Räumt der Untermieter nicht freiwillig, so muss der Hauptvermieter den Untermieter auf Räumung verklagen. Aufgrund eines Titels gegen den Hauptmieter kann der Hauptvermieter nicht gegen den Untermieter vollstrecken.^[3]

Praxis-Tipp

Ohne Information des Untermieters droht Zeitverlust

Beziehen Sie den Untermieter daher gleich ein, wenn Sie das Hauptmietverhältnis kündigen:

Informieren Sie den Untermieter über die Kündigung und fordern Sie ihn in der gleichen Frist zur Räumung auf wie den Hauptmieter. Wenn das abgelehnt wird oder nicht erfolgt, verklagen Sie ihn auch gleich auf Räumung und warten nicht auf das Urteil gegen Ihren Mieter.

Eine Ausnahme gilt, wenn der Mieter den Untermieter ohne Wissen oder gegen den Willen des Vermieters aufgenommen hat und das Untermietverhältnis über einen erheblichen Zeitraum hinweg verheimlicht worden ist. In diesem Fall handelt der Untermieter rechtsmissbräuchlich, wenn er sich auf sein Besitzrecht beruft.^[4] Der Untermieter von Wohnraum kann sich gegenüber dem Hauptvermieter nicht auf den mietrechtlichen Bestandsschutz berufen. Eine Ausnahme gilt für die sog. Zwischenvermietung.

Zahlungsverzug des Hauptmieters

Gerät der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, hat der Hauptvermieter keinen Anspruch auf die Untermiete. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter im Fall der Untervermietung die Untermiete an den Vermieter zur Sicherheit abtritt, ist unwirksam.^[5]

Wichtig

Pfändung der Untermiete nur bei Titel gegen den Hauptmieter

Wenn der Hauptmieter seine finanzielle Zahlungsverpflichtung (z. B. Miete, Betriebskostennachzahlung) nicht erfüllt, kann ein vollstreckbarer Titel (Urteil oder Vollstreckungsbescheid) gegen diesen erwirkt und damit die Untermiete gepfändet werden.

Beendigung des Hauptmietverhältnisses

Nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses hat der Untermieter dem Eigentümer "die Nutzungen herauszugeben", die er ab dem Zeitpunkt zieht, zu dem er erfährt, dass er nicht mehr zum Besitz der Räume berechtigt ist (Eintritt der "Bösgläubigkeit"; §§ 987, 990 BGB). Unter den Nutzungen in diesem Sinne ist nicht der vereinbarte Untermietzins, sondern der objektive Mietwert der untervermieteten Räume zu verstehen.^[6]"Bösgläubig" ist der Untermieter, wenn er weiß, dass das Hauptmietverhältnis beendet ist und er vom Eigentümer zur Räumung aufgefordert wird.

Die strikte Anwendung dieser Vorschriften hätte allerdings zur Folge, dass der Eigentümer vom Hauptmieter eine Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete für das gesamte Mietobjekt und vom Untermieter (zusätzlich) den objektiven Mietwert der untervermieteten Räume verlangen könnte. Auf diese Weise bekäme der Vermieter bei Vorenthaltung mehr, als ihm nach dem Hauptmietvertrag zusteht. Da ein solches Ergebnis grob unbillig wäre, räumt der BGH dem Eigentümer ein Wahlrecht ein:

1. Der Eigentümer kann lediglich einen Nutzer verklagen und auf eine Inanspruchnahme des anderen Nutzers verzichten.^[7]
2. Stattdessen kann der Eigentümer aber auch beide Nutzer in Anspruch nehmen. In diesem Fall wendet der BGH auf das Verhältnis der beiden Nutzer die Vorschrift des § 421 BGB analog an.^[8] Danach haften die beiden Nutzer – so weit ihre Verpflichtungen sich decken – als Gesamtschuldner.

Der Eigentümer kann also die Leistung nach seinem Belieben von jedem der Nutzer ganz oder zu einem Teil fordern. Bis die ganze Leistung bewirkt ist, bleiben sämtliche Nutzer verpflichtet.

Umgekehrt kann der Untermieter nach den §§ 994, 996, 1000 BGB Verwendungsersatzansprüche gegen den Eigentümer geltend machen.^[9]

Aufnahme von Ehegatte oder Lebenspartner

Hat der Mieter einen Dritten in die Wohnung aufgenommen (z. B. seinen Ehegatten, Lebenspartner oder Lebensgefährten), gilt für die Haftung dieser Person bei Vorenthaltung ebenfalls diese Rechtslage.

[1] § 546 Abs. 2 BGB.

[2] BGHZ 79 S. 232.

[3] OLG Celle, NJW-RR 1988 S. 913.

[4] OLG Hamburg, MDR 1993 S. 274; KG Berlin, Beschluss v. 11.12.2001, 25 W 220/01, NZM 2003 S. 105.

[5] OLG Hamburg, WuM 1999 S. 278.

[6] BGH, Urteil v. 14.3.2014, V ZR 218/13.

[7] BGH, Urteil v. 6.11.1968, V ZR 85/65, WPM 1968 S. 1370.

[8] BGH, Urteil v. 14.3.2014, V ZR 218/13.

[9] A. A. Greiner, ZMR 1998, S. 403.