Untermiete: Herausgabeanspruch des Vermieters

Leitsatz

a) Die Rechtskraft der gegen den Mieter ergangenen Entscheidung über den Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB hat hinsichtlich der Frage der Beendigung des Mietverhältnisses keine Bindungswirkung für eine nachfolgende Entscheidung über den gegen den Dritten gerichteten Rückgabeanspruch aus § 546 Abs. 2 BGB (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteil v. 12.7.2006, XII ZR 178/03, NJW-RR 2006 S. 1385).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

b) Die Miete wird mit Beginn des 3. Werktags fällig. Deshalb wird eine Kündigung nur dann nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam, wenn der Mieter am 3. Werktag auch die für den laufenden Monat fällige Miete bezahlt.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB §§ 546 Abs. 2, 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1

Kommentar

Die Mieterin bewohnte zusammen mit ihrem Lebensgefährten eine in Berlin gelegene Wohnung. Die Vermieterin hat das Mietverhältnis wegen eines Zahlungsverzugs fristlos gekündigt und Räumungsklage gegen die Mieterin und deren Lebensgefährten erhoben. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das gegen die Mieterin ergangene Urteil ist rechtskräftig. Der Lebensgefährte hat gegen das gegen ihn ergangene Urteil Revision eingelegt, mit der er geltend macht, dass die der Klage zugrunde liegende Kündigung durch nachträgliche Zahlung unwirksam geworden sei.

Der Vermieter kann die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses von dem Untermieter herausverlangen (§ 546 Abs. 2 BGB). Diese Regelung ist auch auf den Lebensgefährten des Mieters anzuwenden, der mit diesem zusammen in der Wohnung lebt, ohne Mieter zu sein. Ist der Mieter rechtskräftig zur Räumung verurteilt worden, so stellt sich die Frage, ob sich die Rechtskraft des Räumungsurteils auf den Untermieter erstreckt. Dies wird zum Teil bejaht (AG Hamburg, Urteil v. 24.4.1992, 43b C 1967/91, NJW-RR 1992 S. 1487; Blomeyer, Zivilprozessrecht, Erkenntnisverfahren, 2. Aufl., S. 520; Bettermann, Die Vollstreckung des Zivilurteils in den Grenzen seiner Rechtskraft, S. 218 f.), überwiegend aber verneint (Wolf/Eckert/Ball, Rdn. 1266; Bub/Treier, Kap. V Rdn. 51; Gottwald in: MüKomm, § 325 ZPO Rdn. 74; Musielak, § 325 ZPO Rdn. 18; Blank/Börstinghaus, § 546 Rdn. 49). Der für die Gewerbemiete zuständige XII. Zivilsenat des BGH hat durch Urteil vom 12.7.2006 (XII ZR 178/03, NJW-RR 2006 S. 1385) entschieden, dass die Rechtskraft eines gegen den Mieter ergangenen Urteils nicht gegen den Untermieter wirkt. Dem schließt sich der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Zivilsenat an.

In einem weiteren Teil der Entscheidung befasst sich der BGH mit einem sich aus den §§ 556b Abs. 1, 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ergebenden Auslegungsproblem. Eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs "hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a BGB befriedigt" wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB). Dabei ist die Miete "spätestens bis zum dritten Werktag" eines Monats zu entrichten (§ 556b Abs. 1 BGB). Im Entscheidungsfall hatte die Mieterin am dritten Werktag des Dezember die bis einschließlich November geschuldeten Rückstände bezahlt. Das Landgericht hat dies für ausreichend angesehen und zur Begründung ausgeführt, die Dezembermiete sei erst mit dem Ablauf des dritten Werktags fällig geworden. Der BGH weist darauf hin, dass diese Auffassung nicht zutrifft: Die Miete wird mit Beginn des dritten Werktags fällig. Mit dem Ablauf des dritten Werktags kommt der Mieter in Verzug. Deshalb wird die Kündigung nur unwirksam, wenn der Mieter am dritten Werktag auch die für den laufenden Monat fällige Miete bezahlt.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 21.4.2010, VIII ZR 6/09, NJW 2010 S. 2208