Unterteilung von Sondereigentum

Leitsatz

Ursprüngliche Ausweisung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum bleibt auch bei Unterteilung von Sondereigentum erhalten

Normenkette

§ 1 WEG, § 4 WEG, § 5 WEG, § 6 Abs. 1 WEG, § 7 Abs. 3 WEG, § 8 WEG, § 892 BGB, § 53 Abs. 1 S. 2 GBO

Kommentar

Wird bei der Unterteilung eines Wohnungseigentums ein Raum, der bisher zum Sondereigentum gehörte, nicht als Sondereigentum mit einem Miteigentumsanteil verbunden, so ist die Unterteilung nichtig. Die Grundbucheintragungen, die eine solche Unterteilung dennoch vollziehen, sind inhaltlich unzulässig und können auch nicht Grundlage für einen Erwerb kraft öffentlichen Glaubens des Grundbuchs sein.

Zur Umwandlung von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum bedarf es der Einigung aller Wohnungseigentümer in der Form der Auflassung und der Eintragung im Grundbuch. Ein Raum kann nicht den Inhabern mehrerer Wohnungseigentumseinheiten als "Mitsondereigentum" gehören.

Ein Unter-Aufteilungsplan im Falle einer Unterteilung kann nicht innerhalb der Grenzen des unterteilten ursprünglichen Sondereigentums gemeinschaftliches Eigentum ausweisen.

Durch die Unterteilung von Sondereigentum kann nie gemeinschaftliches Eigentum entstehen. Der ursprüngliche Aufteilungsplan kann in dieser Weise nicht einseitig geändert werden. Es steht außerhalb der Verfügungsmacht eines Raumeigentümers, Räume aus dem Sondereigentum im Zuge einer Unterteilung in gemeinschaftliches Eigentum zu verwandeln; Eigentümern können Räume nicht ohne ihre Mitwirkung als gemeinschaftliches Eigentum "aufgedrängt" werden.

Der Fall einer solchen Unterteilung ist nicht vergleichbar mit einer ursprünglichen Begründung von Sondereigentum nach §§ 3 oder 8 WEG. Im Zuge der Unterteilung kann nicht automatisch gemeinschaftliches Eigentum entstehen (aus ursprünglichen Sondereigentumsräumen), falls nur über solche Räume die bei der Unterteilung gebildeten Sondereigentumseinheiten erreicht werden können.

Auch Sondereigentum ohne Verbindung mit einem Miteigentumsanteil kann es nicht geben, da dies gegen zwingendes Recht verstößt; gerade die unauflösbare Verbindung von Sondereigentum und Miteigentumsanteil macht das Wesen des Wohnungseigentums aus (absolut h. R. M.). Auch bei der späteren Unterteilung eines Sondereigentums kann neues Sondereigentum immer nur in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil gebildet oder eine Unterteilung nur in der Weise vorgenommen werden, dass alle im Sondereigentum stehenden Räume mit einem Miteigentumsanteil verbunden bleiben. "Isoliertes Sondereigentum" ist nicht denkbar. Diese zwingenden sachenrechtlichen Grundsätze können auch nicht durch Teilungserklärung oder Vereinbarung außer Kraft gesetzt werden.

Die Rechtsfigur eines so genannten "Mitsondereigentums" oder "abgesonderten Miteigentums" gibt es nicht; eine entsprechende Eintragung wäre ebenfalls inhaltlich unzulässig (abschließende Regelung der Sachenrechte). Es gibt auch keine Art Untergemeinschaft unterteilten Sondereigentums mit "gemeinschaftlichem Sondereigentum". Ob es "Mitsondereigentum" an bestimmten Teilen eines Gebäudes (in der Regel Nachbarwohnungen) geben kann, so z. B. an einer nicht tragenden Trennwand zwischen zwei Wohnungen, kann vorliegend offen bleiben. Eine Untergemeinschaft mehrerer, möglicherweise vieler Wohnungseigentümer an bestimmten Räumen kann jedenfalls nicht für zulässig angesehen werden.

Sind Eintragungen von Wohnungs- und Teileigentumsrechten inhaltlich unzulässig, können sie auch nicht Grundlage für einen rechtsgeschäftlichen Erwerb kraft öffentlichen Glaubens des Grundbuchs sein ( § 892 BGB); dieser Mangel kann auch nicht durch Übertragung der Rechte geheilt werden.

Niemandem kann also gemeinschaftliches Eigentum ohne seine Mitwirkung aufgedrängt werden; Miteigentumsanteil ohne Sondereigentum und Sondereigentum ohne Miteigentumsanteil gibt es nach dem WEG nicht. Die Aussagen des ursprünglichen Aufteilungsplans und eines Unter-Aufteilungsplans dürfen sich auch nicht hinsichtlich der Grenzen von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum widersprechen.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 10.11.1987, BReg 2 Z 75/86= BayObLG Z 1987 Nr. 63)

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