Unwirksame Klausel - Keine Mietanpassung bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Leitsatz

Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen.

Fakten:

Der Mietvertrag enthält eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen "regelmäßig" innerhalb bestimmter Fristen vorzunehmen. Der Vermieter bot dem Mieter vergeblich an, eine vertragliche Vereinbarung zu treffen, welche den Mieter anderweitig zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichten würde. Der Vermieter verlangte darauf hin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Der BGH gibt dem Mieter in letzter Instanz recht. Die formularvertragliche Schönheitsreparaturklausel ist hier wegen eines starren Fristenplans unwirksam. In einem solchen Fall steht dem Vermieter ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete um einen - wie auch immer zu bemessenden - Zuschlag nicht zu. Da es für eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete allein auf die tatsächliche Vergleichsmiete am Markt ankommt, fehlt es für die beanspruchte, über die tatsächliche Vergleichsmiete hinausgehende Mieterhöhung an einer tauglichen Anknüpfung in den Marktgegebenheiten. Der Vermieter muss sich bei Verwendung einer unzulässigen Formularklausel mit der ihm ungünstigeren Regelung begnügen, die der ersatzlose Wegfall der von ihm verwendeten unzulässigen Klausel zur Folge hat. Dem Vermieter steht der Zuschlag auch nicht wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu. Dafür besteht kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tragen hat, der sich auf die Störung der Geschäftsgrundlage beruft.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 09.07.2008, VIII ZR 181/07

Fazit:

Diese Entscheidung beendet eine vielerorts anders geartete Rechtsprechung. Manche Obergerichte (v.a. das OLG Frankfurt, OLG Karlsruhe sowie die Landgerichte Berlin, Hamburg, München und Wiesbaden) entschieden, dass der Vermieter in diesen Fällen die Miete erhöhen kann. Noch vor wenigen Wochen wurde hier über ein Urteil des OLG Frankfurt berichtet, welches die Auffassung vertrat, dass der Vermieter im Falle der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel einen entsprechenden Mietzuschlag zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen kann. Dieser Auffassung hat der Bundesgerichtshof nun endgültig eine klare Absage erteilt. Damit bleibt es dabei, dass der Vermieter das alleinige Risiko für die Wirksamkeit der von ihm verwendeten Klauseln trägt. Wird eine Schönheitsreparaturklausel für unzulässig erklärt, muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst tragen.