Urkundenprozess bei anfänglichem Mangel der Mietsache

Leitsatz

Die Mietzinsklage ist im Urkundenprozess unstatthaft, wenn die Mietsache unstreitig mit einem anfänglichen Mangel behaftet war und der Vermieter die vom Mieter bestrittene Beseitigung des Mangels nicht urkundlich zu beweisen vermag.

(amtlicher Leitsatz des Gerichts)

Normenkette

BGB §§ 362 , 535, 536 Abs. 1 Satz 1, ZPO §§ 538 Abs. 2 Nr. 5, 592 Satz 1

Kommentar

Die Parteien schlossen am 24.6.2005 einen Mietvertrag über ein Gewerbeobjekt. In dem Mietvertrag war unter anderem vermerkt, dass die Mietsache von Ungeziefer befallen war und dass der Vermieter verpflichtet sein sollte, diesen Mangel zu beseitigen. Der Mieter hat die Miete wegen des Ungezieferbefalls gemindert. Der Vermieter hat behauptet, dass er den Mangel nach der Übergabe beseitigt habe; dies hat der Mieter bestritten. Hinsichtlich des geminderten Teils hat der Vermieter Zahlungsklage im Urkundenprozess erhoben. Das Gericht hatte zu entscheiden, ob diese Prozessart in Fällen der vorliegenden Art zulässig ist.

Dies wird vom Gericht verneint: Nach § 592 S. 1 ZPO kann ein Zahlungsanspruch im Urkundenprozess geltend gemacht werden, wenn der Anspruchsberechtigte alle anspruchsbegründenden Tatsachen durch Urkunden beweisen kann. Geht es um die Geltendmachung rückständiger Miete und macht der Mieter geltend, dass diese wegen eines Mangels gemindert sei, so sind folgende Fälle zu unterscheiden:

1. Behauptet der Mieter, dass der Mangel nach der Überlassung aufgetreten ist, so ist der Urkundenprozess zulässig, weil der Mieter für den Mangel beweispflichtig ist.
2. Ist unstreitig, dass der Mangel bereits bei der Übergabe vorgelegen hat, so ist der Urkundenprozess grundsätzlich nur zulässig, wenn der Vermieter durch Urkunden beweisen kann, dass er den Mangel nach der Übergabe beseitigt hat; für die Beseitigung des Mangels ist der Vermieter beweispflichtig.
3. Ist streitig, ob die Mietsache mangelfrei übergeben wurde, so ist der Urkundenprozess nur zulässig, wenn der Vermieter die mangelfreie Übergabe durch Urkunden beweisen kann (§ 362 BGB).
4. Eine Ausnahme gilt, wenn der Mieter die Mietsache trotz eines von ihm behaupteten Mangels vorbehaltlos als vertragsgemäß übernommen hat. In diesem Fall ist der Urkundenprozess zulässig, weil die vorbehaltlose Annahme zur Folge hat, dass der Mieter den anfänglichen Mangel beweisen muss.

Im vorliegenden Fall war die unter Ziffer 2 beschriebene Variante gegeben: Aufgrund des Mietvertrags stand fest, dass ein ursprünglicher Mangel (der Befall der Mietsache mit Ungeziefer) vorlag. Der Urkundenprozess ist in einem solchen Fall nur zulässig, wenn der Vermieter durch Urkunden beweisen kann, dass er den Mangel beseitigt hat. Dies war dem Vermieter in dem zur Entscheidung stehenden Fall nicht möglich.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.03.2008, I-24 U 136/07, ZMR 2008, 948 m. Anm. Lammel, jurisPR-MietR 24/2008 Anm. 4