1 Leitsatz
Vereinbaren die Parteien eines notariellen Vertrages über ein Wohnungseigentum, der Anteil an der "nach Angaben" in näher genannter Höhe bestehenden Erhaltungsrücklage sei "im Kaufpreis enthalten", liegt darin keine Beschaffenheitsvereinbarung i. S. d. § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB.
2 Normenkette
§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG; § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB
3 Das Problem
K kauft von B ein Wohnungseigentum unter "Ausschluss sämtlicher Ansprüche und Rechte wegen eines Sachmangels". B's Anteil an der Erhaltungsrücklage wird mit 31.530,46 EUR angegeben und soll im Kaufpreis enthalten sein. K verklagt B auf die Zahlung dieses Betrags.
4 Die Entscheidung
Das OLG meint, es liege kein Sachmangel vor, auch wenn es die Erhaltungsrücklage nicht gebe! K habe daher keinen Anspruch auf die Zahlung. Es handele sich bei der Angabe der Höhe der Erhaltungsrücklage lediglich um eine Wissenserklärung oder Wissensmitteilung, mit welcher B die Angaben eines Dritten wiedergegeben habe. Gegen die Annahme, B habe die vertragliche Garantie für eine bestimmte Höhe der Erhaltungsrücklage übernehmen wollen, spreche auch, dass die Erhaltungsrücklage Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei. Über einen "Anteil" hieran könne der einzelne Wohnungseigentümer nicht verfügen. Ein rechtsgeschäftlicher Erwerb dieser Position sei nicht möglich (Hinweis auf BFH, Urteil v. 16.9.2020, II R 49/17, BStBl. II 2021 S. 339 Rn. 19), eine hierauf gerichtete vertragliche Verpflichtung hierzu wäre nach § 275 BGB unwirksam. Daran ändere nichts, dass die Vertragsparteien beim Kauf eines Wohnungseigentums den Kaufpreis regelmäßig unter Berücksichtigung auch der Werthaltigkeit des Gemeinschaftsvermögens bemessen würden.
5 Hinweis
Problemüberblick
Es geht um ein Standardproblem. Denn ein Wohnungseigentümer kann "seinen" Anteil an der Erhaltungsrücklage, den es formal-rechtlich nicht gibt, natürlich keinem Dritten übertragen. Er will für die Höhe der Erhaltungsrücklage auch nicht einstehen. Dennoch findet sich diese Angabe immer noch, wohl auch aus steuerlichen Gründen, in den Kaufverträgen über ein Wohnungseigentum und führt zu letztlich absurden Streitigkeiten.
Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?
Die Verwaltung muss immer wissen, welche Höhe die Erhaltungsrücklage hat. Darüber muss sie der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Auskunft geben können.
6 Entscheidung
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