Veräußerungsbeschränkung: Anforderungen an Niederschrift

Leitsatz

Den Formanforderungen von § 29 Abs. 1 GBO in Verbindung mit § 26 Abs. 3 WEG ist genügt, wenn zum Nachweis der Verwalterstellung mehrere gleichlautende Niederschriften über den Beschluss zur Verwalterbestellung vorliegen, die zusammen die beglaubigten Unterschriften von sämtlichen in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen tragen.

Normenkette

WEG §§ 12, 24 Abs. 6, 26 Abs. 3; GBO § 29

Das Problem

1. A verlangt den grundbuchlichen Vollzug der Auflassung seines Wohnungseigentums. Es ist eine Veräußerungsbeschränkung vereinbart. A legt daher eine Zustimmungserklärung der A-GmbH vom 17.10.2017 und zum Nachweis von deren Verwalterstellung 2 Exemplare einer Niederschrift vom 2.5.2016 einer Versammlung vom 28.4.2016 vor. Ein Exemplar enthält im Original die öffentlich beglaubigte Unterschrift des Versammlungsleiters, das andere Exemplar ist eine Kopie des ersten Exemplars, die die kopierte Unterschrift des Versammlungsleiters sowie öffentlich beglaubigte Originalunterschriften einer Eigentümerin und des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats trägt. Unter Ziffer 14 der Niederschrift ist zum Tagesordnungspunkt "Bestellung Verwalter" ausgeführt, dass die A-GmbH für den Zeitraum bis 31.12.2017 zum Verwalter bestellt wird.
2. Das Grundbuchamt meint, die Niederschrift(en) genüge nicht den Anforderungen der §§ 26 Abs. 3, 24 Abs. 6 WEG. Alle erforderlichen Unterschriften müssten im Original auf derselben Niederschrift geleistet werden. Hiergegen richtet sich die Beschwerde. Mit Erfolg!

Die Entscheidung

A habe die Verwaltereigenschaft der A-GmbH ausreichend nachgewiesen.

1. Gemäß § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO bedürften die Voraussetzungen einer Grundbucheintragung des Nachweises durch öffentliche Urkunden. Gemäß § 26 Abs. 3 WEG genüge, wenn die Verwaltereigenschaft durch eine öffentliche Urkunde nachgewiesen werden müsse, die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt seien. § 24 Abs. 6 WEG erfordere die Unterschriften des Vorsitzenden, eines Wohnungseigentümers und – sofern vorhanden – des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats. Die dem Grundbuchamt vorgelegten gleichlautenden Versammlungsniederschriften, die den Bestellungsbeschluss enthielten, trügen zusammen die Unterschriften sämtlicher in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen.
2. Zwar gehe der Wortlaut des § 26 Abs. 3 WEG davon aus, dass (nur) "eine" Niederschrift vorgelegt werde. Damit sei jedoch lediglich der übliche Fall beschrieben, dass sämtliche in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen das Original der Versammlungsniederschrift unterzeichneten. Dem Sinn und Zweck der Vorschrift sei in gleicher Weise genüge getan, wenn die beglaubigten Unterschriften auf 2 gleichlautenden Niederschriften geleistet werden würden. Denn mit seiner Unterschrift bestätige jeder der erforderlichen Unterzeichner nur aus seiner eigenen Wahrnehmung, dass der Bestellungsbeschluss mit dem niedergeschriebenen Inhalt gefasst worden sei. Jeder Unterzeichner gebe eine eigene und von der Mitwirkung anderer unabhängige Wissenserklärung ab. Diese Erklärungen hätten den ihnen von § 26 Abs. 3 WEG beigelegten Beweiswert, wenn sie von sämtlichen in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen in beglaubigter Form vorlägen.

Kommentar

Anmerkung

Soweit die "Verwaltereigenschaft" einer Person durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt es, dass eine Niederschrift vorgelegt wird, in der der Bestellungsbeschluss aufgenommen ist, und die nach § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG geleisteten Unterschriften nach § 129 BGB öffentlich beglaubigt sind. Sinn und Zweck der Vorschrift ist es, der Person, die zum Verwalter bestellt ist, im Grundbuchverkehr zu erleichtern, ihr Amt nachzuweisen. Ob der Bestellungsbeschluss ordnungsmäßig war, etwa ob eine Versammlung ordnungsmäßig einberufen wurde, ist zwar nicht unerheblich, muss aber von einem Dritten nicht geprüft werden – sofern nicht deutlich wird, dass die Bestellung nichtig ist.

Was ist für den Verwalter wichtig?

Das Gericht hat offen gelassen, ob das Grundbuchamt die Vorlage einer einzigen Niederschrift mit sämtlichen erforderlichen Unterschriften verlangen kann, wenn ihm die Überprüfung der inhaltlichen Übereinstimmung zweier Urkunden im Hinblick auf deren Umfang oder etwa abweichendes Schriftbild nicht zuzumuten ist. Ich rate dazu, stets alle Unterschriften unter eine Niederschrift zu setzen.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss vom 05.04.2018, 1 W 78/18