Veräußerungsbeschränkung: In-Sich-Geschäft

1 Leitsatz

Ist die Veräußerung des Wohnungseigentums von der Zustimmung des Verwalters abhängig, so kann dieser die Zustimmung auch dann erteilen, wenn er selbst das Wohnungseigentum erwirbt. § 181 BGB steht der Wirksamkeit der Zustimmung weder in direkter noch in entsprechender Anwendung entgegen.

2 Normenkette

§ 12 WEG

3 Das Problem

In einer Wohnungseigentumsanlage ist eine Veräußerungsbeschränkung vereinbart. Wohnungseigentümer X will sein Wohnungseigentum an den Verwalter V veräußern. Dem stimmt V nach § 12 Abs. 1 WEG zu. Das Grundbuchamt ist der Auffassung, V könne nicht zustimmen. Es bedürfe daher eines Beschlusses der Wohnungseigentümer.

4 Die Entscheidung

Dies sieht das OLG anders! Die von dem Verwalter erteilte Zustimmung zu der Veräußerung eines Wohnungseigentums an ihn selbst unterliege nicht den Beschränkungen des § 181 BGB (Hinweis u. a. auf OLG Düsseldorf, Beschluss v. 15.11.2019, 3 Wx 217/19). Unmittelbar sei § 181 BGB sowieso nicht anwendbar, da der Verwalter seine einseitige Zustimmungserklärung zu der Veräußerung nicht gegenüber sich selbst als Erklärungsempfänger, sondern gegenüber dem Veräußerer abgebe. Eine analoge Anwendung sei hingegen nicht geboten. Zwar könne es im Einzelfall einen Interessenkonflikt des Verwalters als Erwerber einerseits und als Interessenwahrer der Wohnungseigentümer andererseits geben. Dieses rechtfertige aber nicht die analoge Anwendung des § 181 BGB. Im Interesse der Rechtssicherheit sei § 181 BGB als formale Ordnungsvorschrift aufzufassen, bei der der Interessengegensatz zwar das gesetzgeberische Motiv, aber zur Tatbestandserfüllung grundsätzlich weder erforderlich noch ausreichend sei.

Hinweis

Die Frage ist umstritten! Nach der Gegenansicht ist eine entsprechende Anwendung des § 181 BGB geboten. Eine solche Analogie sei gerechtfertigt und geboten, wenn bei formaler Betrachtung ein Insichgeschäft zwar nicht angenommen werden könne, eine Interessenkollision aber typischerweise und offensichtlich gegeben sei (BayObLG, Beschluss v. 26.6.1986, BReg. 2 Z 54/85, NJW-RR 1986 S. 1078). Dies sei bei einseitigen empfangsbedürftigen Rechtsgeschäften dann der Fall, wenn der Vertreter persönlich und der Vertretene die sachlich Betroffenen seien und es um die Wahrnehmung gegenläufiger Interessen gehe (BayObLG, Beschluss v. 26.6.1986, BReg. 2 Z 54/85, NJW-RR 1986 S. 1078). Der das Motiv für § 181 BGB bildende Interessenkonflikt bestehe auch dann, wenn die Erklärung gegenüber verschiedenen privaten Adressaten abgegeben werden könne. Es liege eine einem formalen Insichgeschäft vergleichbare Umgehung des Schutzzweckes vor, wenn der Verwalter zugleich als Erwerber über die Zustimmung zur Veräußerung entscheide, da eine objektive Prüfung wegen der bestehenden Personenidentität von vornherein ausgeschlossen sei. Das klingt meines Erachtens alles sehr richtig!

Ausblick WEG-Reform

Die WEG-Reform wird an dem Problem nichts ändern. Sie wird es aber verschärfen. Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG-E bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht, stellt sich die Frage der Zulässigkeit eines In-Sich-Geschäfts für jede Veräußerung des Bauträgers.

5 Entscheidung

OLG Hamm, Beschluss v. 10.1.2020, I-15 W 72/20