Veräußerungsbeschränkung: Kosten eines Zustimmungsprozesses

1 Leitsatz

Der Verwalter, der verurteilt ist, einem Wohnungseigentümer die Zustimmung zur Veräußerung seines Wohnungseigentums gem. § 12 Abs. 1 WEG zu erteilen, muss die Kosten des Rechtsstreits im Innenverhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern nicht selbst tragen.

2 Normenkette

§ 12 WEG

3 SachverhaltDas Problem

Es ist eine Veräußerungsbeschränkung vereinbart. Verwalter B verweigert 3 Wohnungseigentümern die Zustimmung zur Veräußerung ihres Wohnungseigentums. Auf deren Klagen wird B zur Erteilung der Zustimmung verurteilt. Die Kosten der Verfahren werden B auferlegt. Zum Ausgleich der Kosten entnimmt B dem Verwaltungsvermögen Geldbeträge i. H. v. 3.981,13 EUR im Jahr 2014 und i. H. v. 9.636,78 EUR im Jahr 2015. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K verlangt diese Mittel zurück. Das AG gibt der Klage statt. Die Berufung hat keinen Erfolg. Mit der Revision will B die Klageabweisung erreichen.

4 Die Entscheidung

Mit einem Teilerfolg! B habe die Mittel dem Gemeinschaftsvermögen entnehmen dürfen. Sein Verwaltervertrag habe ihm solche Entnahmen erlaubt. Die Entnahme sei auch nicht pflichtwidrig gewesen. Ein Verwalter, der verurteilt worden sei, einem Wohnungseigentümer die Zustimmung zur Veräußerung seines Wohnungseigentums gem. § 12 Abs. 1 WEG zu erteilen, habe einen Ersatzanspruch. Die Entnahme sei auch nicht pflichtwidrig, weil B die gegen ihn geführten Prozesse verloren habe. Der Umstand, dass er zur Erteilung der Zustimmung verurteilt worden sei, bedeute nicht ohne Weiteres, dass er bei deren Verweigerung pflichtwidrig gehandelt habe. An eine schuldhaft pflichtwidrige Zustimmungsversagung seien hohe Anforderungen zu stellen. Nicht ausreichend sei, dass die Beurteilung der Sache zweifelhaft sei und sowohl für die Erteilung als auch für die Versagung der Zustimmung gute Gründe sprächen. Die Grenzen des Beurteilungsspielraums seien vielmehr erst überschritten, wenn die Entscheidung des Verwalters offensichtlich unvertretbar und nicht nachvollziehbar sei. Der Verwalter sei grundsätzlich auch nicht verpflichtet, eine Weisung der Wohnungseigentümer einzuholen.

Hinweis

1. Sinn und Zweck einer Veräußerungsbeschränkung bestehen vor allem darin, den Wohnungseigentümern eine Möglichkeit zu geben, sich gegen das Eindringen unerwünschter Personen in ihre Gemeinschaft und gegen sonstige unerwünschte Veränderungen im Personenkreis der Teilhaber am Bruchteilseigentum zu schützen.
2. "Veräußerung" i. S. v. § 12 Abs. 1 WEG meint die rechtsgeschäftliche Übertragung des gesamten Wohnungseigentums unter Lebenden, im Gegensatz zur Enteignung, zum Eigentumsübergang kraft Gesetzes (Erbfall, Zuschlag in der Zwangsversteigerung) oder zur Erbteilsabtretung und zur Belastung des Wohnungseigentums. Ob die Veräußerung entgeltlich oder unentgeltlich geschieht, ist nicht maßgeblich, es sei denn, das Zustimmungserfordernis wäre etwa ausdrücklich an einen "Verkauf" geknüpft. Als "Normalfall" kann man insoweit einen Veräußerungsvertrag zwischen einem Wohnungseigentümer und seinem Sondernachfolger beschreiben.
3. Eine nach § 12 Abs. 1 WEG notwendige Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Ein solcher wichtiger Grund ist gegeben, wenn der Erwerbsinteressent finanziell oder persönlich unzuverlässig ist. Für die notwendige Prüfung müssen der Veräußerer und der Verwalter zusammenwirken. In der Regel bittet der den Kaufvertrag beurkundende Notar den Verwalter um Zustimmung. Dabei müsste eigentlich der Notar oder der Veräußerer dem Verwalter das für die Zustimmung notwendige Wissen vermitteln. Ein professionell handelnder Verwalter sollte dennoch auch von sich aus versuchen, die notwendigen Informationen selbst zu beschaffen. Jedenfalls sollte der Verwalter darauf hinwirken, dass ihm der Veräußerer Auskünfte erteilt. Dem Verwalter sind jedenfalls solche Nachforschungen zumutbar, die unter Einschaltung des Veräußerers zeitnah und ohne größeren Kostenaufwand eine hinreichende Schlussfolgerung auf die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse des Käufers zulassen. Häufig wird der Verwalter im Verwaltervertrag im Übrigen auch versprochen haben, vor Erteilung einer Zustimmung eine sorgfältige Prüfung vorzunehmen und Informationen einzuholen. Um an Informationen "heranzukommen", darf und muss der Verwalter vor allem an den Veräußerer persönlich herantreten. Der veräußernde Wohnungseigentümer ist nach der Rechtsprechung verpflichtet, dem Verwalter jede ihm mögliche Information über den Käufer zu erteilen. Ferner ist der Veräußerer verpflichtet, den Käufer zu einer "Selbstauskunft" zu veranlassen, damit der Verwalter seiner Verpflichtung zur Erteilung der Zustimmung (oder auch Nichtzustimmung) im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung nachkommen kann. Der Verwalter ist berechtigt, seine Zustimmung von der Mitwirkung des Veräußerers und der Vorlage einer Selbstauskunft abhängig zu machen. Ob der Veräußerer den notariellen Kaufvertrag – auch etwaige Nachbeurkundungen – vorlegen muss, ist von der Rechtsprechung hingegen bislang nur vereinzelt so entschieden worden. Der Verwalter kann vom Veräußerer jedenfalls nich...