Veräußerungsbeschränkung: Nachweis der Bestellung

Leitsatz

Die Nachweiserleichterung gemäß den § 26 Abs. 3, § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG gilt entsprechend, wenn die Niederschrift nur von einem werdenden Wohnungseigentümer unterzeichnet worden ist.

Normenkette

WEG § 16 Abs. 2, § 24 Abs. 6 Satz 2, § 26 Abs. 3

Das Problem

1. In Eigentum des T stehen die Hausgrundstücke A und B. Diese Hausgrundstücke teilt T jeweils in Wohnungseigentum auf. Neben T gibt es beim Grundstück A seit dem 6.7.2017 und am Grundstück B seit dem 11.12.2017 weitere Eigentümer (= es sind also jeweils eine Wohnungseigentümergemeinschaft und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstanden).
2. In notariellen Verhandlungen noch im Juni 2017 (also vor Entstehung einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) lässt T Flurstücke, die an die Grundstücke A und B angrenzen und die auch in seinem Eigentum stehen, an die jeweilige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der jeweiligen Grundstücke wird dabei jeweils von der X-GmbH, diese vertreten durch ihren Geschäftsführer, vertreten.
3. Auf den Antrag des T auf Eintragung der Eigentumswechsel fragt das Grundbuchamt, ob es neben T im Juni 2017 bereits Wohnungseigentümer gegeben habe. Außerdem gibt das Grundbuchamt dem T auf, die Vertretungsmacht der X-GmbH für die Auflassung nachzuweisen.

4. T legt daraufhin eine Niederschrift der Wohnungseigentumsanlage A vom 11.12.2017 und eine Niederschrift der Wohnungseigentumsanlage B vom 13.12.2017 vor.

   • Die Niederschrift vom 11.12.2017 hält unter TOP 6 fest, Frau S, Herr J und Herr B seien zu Verwaltungsbeiräten gewählt worden. Unter TOP 8 enthält sie die Mitteilung, die Erklärung, die der Geschäftsführer X-GmbH für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer A abgegeben habe, sei genehmigt worden. Die Niederschrift ist von dem Versammlungsleiter, von S mit dem Zusatz "Wohnungseigentümer" und von Y mit dem Zusatz "Wohnungseigentümer/Beirat Vorsitzender" unterzeichnet. Sämtliche Unterschriften sind öffentlich beglaubigt. Y ist seit dem 23.8.2018 als Bruchteilseigentümer der Teileigentumseinheiten Nr. 105 und 106 und der Stellplätze Nr. 45 und 65 eingetragen. Seit dem 3.9.2015 waren entsprechende Vormerkungen eingetragen. Für S waren seit dem 24.8.2015 Vormerkungen für die Wohnung Nr. 119 und den Stellplatz Nr. 3 eingetragen.
   • Die Niederschrift vom 13.12.2017 hält unter TOP 6 fest, Frau P, Herr F und Herr B seien zu Verwaltungsbeiräten gewählt worden. Unter TOP 8 enthält die Niederschrift die Mitteilung, die Erklärung, die der Geschäftsführer der X-GmbH für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B abgegeben habe, sei genehmigt worden. Die Niederschrift ist vom Versammlungsleiter, von P mit dem Zusatz "Wohnungseigentümer/Beirat – Vorsitzende" und von B mit dem Zusatz "Wohnungseigentümer/Beitrat" unterzeichnet. Sämtliche Unterschriften sind öffentlich beglaubigt. P ist seit dem 11.12.2017 als Eigentümer der Wohnung Nr. 8 und des Stellplatzes Nr. 106 eingetragen. Für B ist für die Wohnung Nr. 15 und den Stellplatz Nr. 118 seit dem 23.6.2015 eine Auflassungsvormerkung eingetragen.
5. Das Grundbuchamt meint, die Niederschriften entsprächen nicht den Erfordernissen des § 26 Abs. 3 WEG. Ein werdender Wohnungseigentümer habe die Niederschriften nicht wirksam unterzeichnen können. Das Grundbuchamt weist daher die Eintragungsanträge zurück. Dagegen wendet sich T im Wege der Beschwerde. Mit Erfolg!

Die Entscheidung

Die Anträge sind nach Ansicht des Kammergerichts zu vollziehen. Denn die Voraussetzungen für die beantragten Eintragungen lägen vor.

Unterschriften

1. Antrag (§ 13 GBO) und Bewilligung (§ 19 GBO) seien jeweils von T als dem eingetragenen Eigentümer erklärt worden. Auch die steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigungen lägen vor.
2. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer A und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B seien "als teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaften" jeweils entstanden, weil außer T bereits weitere Eigentümer im Grundbuch eingetragen seien. Dies sei für das Grundbuchamt bzw. den im Grundbuchverfahren an seine Stelle tretenden Senat aus dem Grundbuch selbst festzustellen gewesen.
3. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer A und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B seien bei der Auflassung auch jeweils wirksam vertreten gewesen. Denn die Wohnungseigentümer hätten die Erklärungen der X-GmbH, die diese jeweils ohne Vollmacht für die Gemeinschaften der Wohnungseigentümer abgegeben habe, jeweils durch Beschluss genehmigt.
4. Die Beschlüsse seien auch in einer für das Grundbuchverfahren gemäß § 29 GBO in Verbindung mit § 26 Abs. 3 WEG tauglichen Weise nachgewiesen worden. Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden müsse, genüge gemäß § 26 Abs. 3 GBO nämlich die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt seien. Die Vorschrift sei auf einen Beschluss, durch den dem Verwalter Vollmacht zu ein...