Veräußerungsbeschränkung: Wichtiger Grund

1 Das Problem

Wohnungseigentümer K will ein Wohnungs- und ein Teileigentum veräußern. Er bittet die Verwaltung um Zustimmung. In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt: "(1) (…) Jeder Wohnungseigentümer bedarf zur gänzlichen oder teilweisen Veräußerung seines Wohnungseigentums der schriftlichen Zustimmung des Verwalters. (2) Die Zustimmung darf nur aus einem in der Person des Erwerbers oder einer zu seinem Hausstand gehörenden Person liegenden Grund versagt werden. Das gilt insbesondere dann, wenn (…). (3) Stimmt der Verwalter nicht zu, so kann der Wohnungseigentümer, der die Absicht der Veräußerung hat, einen Beschluss mit 2/3 Mehrheit der Wohnungseigentümer herbeiführen. (…)". Die Verwaltung teilt K am 1.12.2020 mit, sie selbst verweigere die Zustimmung, "da Zweifel an der finanziellen Integrität des Erwerbers bestehen. (…)". Auf einer Versammlung vom 29.12.2020 wird folgender Beschlussantrag zur Abstimmung gestellt: "Es wird der Antrag gestellt, die Verwalterzustimmung zu dem Kaufvertrag J. GbR/K..., Einheit 16, vom 5.11.2020 zu erteilen." Der Antrag wird abgelehnt. Gegen diesen Beschluss geht K im Wege der Beschlussersetzungsklage vor. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer meint, die Zustimmung sei zu Recht versagt worden. Die von der Verwaltung genannten Gründe sowie weitere Gründe (Verzug mit Vorschüssen zur Kostentragung in einer anderen Wohnungseigentumsanlage, unzulässiger Betrieb einer Pension für Monteure, Verursachung mehrerer Wasserschäden etc.) stünden der Erteilung der Zustimmung entgegen.

2 Die Entscheidung

Die Beschlussersetzungsklage hat keinen Erfolg! K habe keinen Anspruch (mehr) auf Erteilung der nach der Gemeinschaftsordnung erforderlichen Zustimmung zur Veräußerung seines Wohn- und Teileigentums. Dem stehe der Beschluss vom 29.12.2020 entgegen, mit dem die Zustimmung versagt worden sei. Die Wohnungseigentümer hätten mit diesem (Negativ-)Beschluss von der ihnen durch die Gemeinschaftsordnung zugewiesenen Kompetenz, über die Zustimmung zur Veräußerung nach einer ablehnenden Entscheidung der Verwaltung durch Beschluss zu entscheiden, Gebrauch gemacht. Mit dem mehrheitlich gefassten Beschluss hätten sie bei einer objektiv-normativen Auslegung die begehrte Zustimmung zur Veräußerung abgelehnt. Der Beschluss erschöpfe sich hinsichtlich seines Regelungsgehalts nicht nur in der Ablehnung des gestellten Beschlussantrags. Ihm wohne auch die materiell-rechtliche Willenserklärung inne, die Zustimmung nicht zu erteilen.

3 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall begehrt ein Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Zustimmung für 2 Veräußerungen, da die Wohnungseigentümer eine Veräußerungsbeschränkung vereinbart haben. Die Zustimmung ist zu erteilen, wenn gegen den potenziellen Erwerber kein wichtiger Grund besteht.

Positiver Beschluss oder Negativbeschluss

Das AG meint, diese Frage sei nicht zu prüfen. Es geht davon aus, dass die Wohnungseigentümer bereits über die Zustimmung abgestimmt und diese durch einen bestandskräftig gewordenen Beschluss versagt haben. Dem ist zuzustimmen, wenn es einen positiven Beschluss gibt, und ist zu widersprechen, wenn ein Negativbeschluss vorliegt. Das ist manchmal nicht leicht zu erkennen. Im Fall geht es um eine Zustimmung. Wird diese versagt, liegt der Sache nach ein Negativbeschluss vor. Erwächst dieser in Bestandskraft, ist die Zustimmung nicht erteilt, aber auch nicht versagt. Ich selbst stimme dem AG daher nicht zu, dass K den Beschluss hätte anfechten müssen.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Die Verwaltung muss in Bezug auf einen potenziellen Erwerber namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Kern prüfen, ob er in der Lage sein wird, die Vor- und Nachschüsse zu entrichten. Ferner muss die Verwaltung prüfen, ob sich der potenzielle Erwerber an die Bestimmungen der Wohnungseigentümer, an die Gesetze sowie an § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG halten wird.

4 Entscheidung

AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 31.3.2023, 980a C 20/22 WEG