Veräußerungsbeschränkung: Wohnungseigentümerzustimmung

Leitsatz

Die Ausnahme vom Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG "der ersten Veräußerung nach Teilung" erfasst nicht eine (erneute) Veräußerung durch eine Person, in deren Hand sich nach den Erstveräußerungen sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt haben.

Soll die Verwalterzustimmung durch die Zustimmungserklärung der übrigen Eigentümer ersetzt werden, haben auch werdende Wohnungseigentümer zuzustimmen.

Die Bestellung des Verwalters in der Teilungserklärung wirkt gegen Sondernachfolger nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist oder ihr sämtliche Sondernachfolger beigetreten sind.

Normenkette

WEG § 12

Das Problem

1. In der Gemeinschaftsordnung aus dem Jahre 2009 heißt es, der Verwalter werde von der Versammlung bestellt und abberufen. Ferner ist bestimmt, dass die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, u.a. mit Ausnahme der ersten Veräußerung nach Teilung. Die Zustimmung kann "durch die Eigentümerversammlung mit 2/3 Mehrheit" ersetzt werden.
2. Bauträger T veräußert sämtliche Wohnungseigentumsrechte an X, die am 07.05.2014 eingetragen wird. Am 17.6.2014 wird für Erwerber Y eine Eigentumsübertragungsvormerkung für das Wohnungseigentum Nr. 1 eingetragen. Am 18.9.2015 wird das Eigentum auf Y umgeschrieben.
3. Im Juli 2014 reicht X beim Grundbuchamt eine notariell beglaubigte Erklärung vom Mai 2014 ein, in der es unter "Niederschrift der Eigentümerversammlung vom 12.5.2014" heißt, er sei Eigentümer aller Wohnungseigentumsrechte, halte hiermit eine außerordentliche ab und beschließe, "ab heute bis zum 31.12.2016" V zum Verwalter zu bestellen.
4. Mit Vertrag vom 31.7.2015 verkauft X das Wohnungseigentum Nr. 2 an E. Am 8.5.2017 beantragt ein Notar die Eigentumsumschreibung und hierzu eine Erklärung des V, er stimme der Veräußerung zu. Das Grundbuchamt hält diese Zustimmungserklärung für unzureichend. Der Beschluss vom 12.5.2014 entfalte keine Wirkung. Gegen diese Beurteilung richtet sich die Beschwerde. Ohne Erfolg!

Die Entscheidung

Notwendigkeit einer Zustimmung

Die dem Grundbuchamt nachzuweisende Auflassung bedürfe für ihre Wirksamkeit gemäß § 12 Abs. 1 und § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG der Zustimmung des Verwalters. Es sei kein Ausnahmefall gegeben, bei dem das Zustimmungserfordernis entfalle. Insbesondere handele es sich nicht um eine "erste Veräußerung" im Sinne der Gemeinschaftsordnung. Hierunter fielen nur die Veräußerungen durch T. Eine (erneute) Veräußerung durch eine Person, in deren Hand sich – wie bei X – nach den Erstveräußerungen sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt haben, werde vom Wortlaut der Ausnahmebestimmung nicht erfasst.

Nachweis des Verwalters

1. Mit der Niederschrift über die Versammlung vom 12.5.2014 sei nicht gemäß § 26 Abs. 3 WEG nachgewiesen, dass V zum maßgebenden Zeitpunkt der Verwalter gewesen sei. Denn der Beschluss entfalte keine Wirkung. Am 12. Mai habe keine Wohnungseigentümergemeinschaft und – mangels Eintragung einer Vormerkung – auch keine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft bestanden. Wie auch aus § 10 Abs. 7 Satz 4 WEG folge, gebe es keine Ein-Personen-Gemeinschaft, die einen bindenden Beschluss fassen könnte. Ein-Mann-Beschlüsse seien daher nichtig. Das gelte für Beschlüsse eines nach § 8 WEG teilenden Eigentümers und in gleicher Weise für einen späteren Alleineigentümer, in dessen Hand sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt seien.
2. Anders als bei Kapitalgesellschaften setze die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Beteiligung von mindestens 2 Personen voraus. Auf eine Beschlussfassung des Alleineigentümers über die Bestellung eines Verwalters seien die Bestimmungen für eine Ein-Mann-GmbH (§§ 6, 48 GmbHG) auch nicht entsprechend anzuwenden (so aber Jacoby in Staudinger, 2018, § 26 Rn. 56). Es fehle an einer Regelungslücke für eine solche Analogie. Denn der teilende Eigentümer (und auch ein späterer Alleineigentümer) könne den Verwalter in der Gemeinschaftsordnung bestellen oder sich in der Gemeinschaftsordnung ermächtigen lassen, den Verwalter später zu bestimmen. Beides sei aber nicht der Fall. Die Bestellung des Verwalters in der Gemeinschaftsordnung wie auch ein Bestellungsvorbehalt hätten Vereinbarungscharakter und wirkten gegen Sondernachfolger nur, wenn sie nach §§ 8 Abs. 2 Satz 1, 5 Abs. 4 Satz 1, 10 Abs. 3 WEG als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen oder sämtliche Sondernachfolger der Vereinbarung beigetreten seien.
3. Dem stehe nicht entgegen, dass es sich um eine Einzelfallmaßnahme handele. Die Regelung dieses Einzelfalls und ihre Erkennbarkeit aus dem Grundbuch entsprächen bei einer Verwalterbestellung vor der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft einem praktischen Bedürfnis. Die Vereinbarungswirkung betreffe den Bestellungsakt und hindere – ohne sonstige Bestimmungen – eine Abberufung und Neubestellung des Verwalters nach Entstehung der (werdenden) Gemeinschaft gemäß §§ 23, 26 Abs. 1 WEG nicht.

Keine Ersetzung der Zustimmung

1. Es sei auch nicht nachgewiesen, dass die Verwalterzustimmung wi...